市中心的脉搏已经停止，重建和再开发能否成为韩国房地产的解决之道？ > 消息

政府决定以重建和再开发作为住房供应突破口的背景是近年来持续严重的许可证和建设表现低迷。由于高利率、建筑成本上升和金融监管的三重打击，私人维修项目几乎被关闭。尽管总统表示决心通过新建建筑和城市综合体开发大幅增加供应，但维修行业仍面临现实障碍。尤其是贷款规定给工会成员带来的搬迁费用负担，是业务推进的最大障碍。在江南地区等关键地区，一些人在建筑公司的支持下找到了出路，但在商业可行性较低的一般地区，出现了一系列工会成员因无法承担财务费用而放弃或推迟项目本身的案例。

在这种情况下，首尔芦原区上溪阪神的第一例和第二例清楚地表明了当地政府为提高维修项目的商业可行性所做的努力。芦原区推出了名为“商业修正因子2.0”的卡，降低会员缴费，并通过容积率激励措施确保商业动力。这超出了简单的行政支持范围，被认为是鼓励从旧建筑高度集中的地区转变为新公寓的实际激励措施。附近的 Sanggye Hanshin 3rd 和 Boram Apartments 也在类似的背景下进行项目，仅该地区预计将供应约 10,000 套新家庭。然而，这些努力要取得成果，必须经过首尔市城市规划委员会审议的窄门，而在此过程中收集居民意见以及相关部门之间的协商将是决定项目成败的关键变量。

大型建筑公司也在停滞的维修业务市场中为了生存而展开一场生死战。上半年没有订单的DL E&C正在集中力量进行木洞6号综合体的重建，这象征着建筑业目前面临的绝境。以高端品牌“Acro”瞄准江南地区和木洞等重点地区的战略表明，注重盈利能力的选择性订单正在形成。然而，从狎鸥亭五区订单战的情况来看，仅凭品牌力已经很难赢得工会成员的心。在存在工程成本冲突、建筑公司更换等风险的情况下，建筑公司很难通过财政支持、缩短工期等差异化建议与工会建立信任。

与此同时，以新城一期为中心的改造项目却因搬迁措施如山而受阻。在盆唐、坪村等重建需求爆发性地区，居民要求取消年度维修量限制的呼声强烈，但国土交通部考虑到搬迁需求对周边住宅市场的影响，保持谨慎态度。特别是在一山地区，因标准容积率低而难以确保商业可行性的抱怨普遍存在，这已成为与地方政府选举相关的重大政治承诺。维修工程已经超出了单纯改善居住环境的范围，成为政治利益与当地居民资产价值最大化愿望发生冲突的地方。 “移民难”和“商业可行性”两大挑战，让人对新城重建一期能否实现2030年首次入住的目标产生疑问。

重建和再开发不一定限于公寓大楼。忠清南道唐津在全国首次尝试“捐赠型公私合作模式”，为传统市场维护项目树立了新的里程碑。该项目将投资358亿韩元，致力于将老化市场转变为生活、文化和旅游相结合的复合空间，从而振兴当地经济。虽然这呈现出与大规模公寓改造不同的结果，但它最终回答了“如何高效再生老化空间”的共同问题。这种结合民间资本和行政支持的模式将成为未来全国欠发达城市中心改善的重要参考范例。