Nhịp đập trung tâm thành phố đã ngừng lại, liệu việc tái thiết và tái phát triển có phải là giải pháp cho bất động sản Hàn Quốc? > tin tức

Cơ sở cho quyết định của chính phủ coi việc tái thiết và tái phát triển như một bước đột phá trong nguồn cung nhà ở là tình trạng cấp phép và xây dựng chậm chạp nghiêm trọng vẫn tiếp diễn trong những năm gần đây. Do lãi suất cao gấp ba lần, chi phí xây dựng tăng cao và các quy định tài chính, các dự án bảo trì tư nhân gần như bị đóng cửa. Mặc dù Tổng thống đã bày tỏ quyết tâm tăng mạnh nguồn cung thông qua xây dựng mới và phát triển khu đô thị hỗn hợp, ngành bảo trì vẫn phải đối mặt với những rào cản thực tế. Đặc biệt, gánh nặng của đoàn viên phải tăng chi phí tái định cư do quy định về vay vốn là trở ngại lớn nhất cho sự phát triển của doanh nghiệp. Tại các khu vực trọng điểm như khu vực Gangnam, một số tìm được lối thoát nhờ sự hỗ trợ của các công ty xây dựng, nhưng tại các khu vực nói chung, khả năng kinh doanh thấp, xảy ra hàng loạt trường hợp đoàn viên từ bỏ hoặc trì hoãn dự án vì không trang trải được chi phí tài chính.

Trong tình huống này, trường hợp thứ nhất và thứ hai của Sanggye Hanshin ở Nowon-gu, Seoul thể hiện rõ ràng nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc cải thiện tính khả thi kinh doanh của dự án bảo trì. Nowon-gu đã đưa ra thẻ có tên 'Hệ số điều chỉnh kinh doanh 2.0' và đang giảm mức đóng góp của các thành viên cũng như đảm bảo động lực kinh doanh thông qua các ưu đãi về tỷ lệ diện tích sàn. Điều này vượt xa sự hỗ trợ hành chính đơn giản và được đánh giá là một động lực thiết thực để khuyến khích chuyển đổi từ các khu vực tập trung nhiều khu phức hợp cũ sang căn hộ mới. Căn hộ Sanggye Hanshin 3 và Boram gần đó cũng đang triển khai các dự án trong bối cảnh tương tự và dự kiến ​​chỉ riêng khu vực này sẽ có khoảng 10.000 hộ gia đình mới. Tuy nhiên, để những nỗ lực này có kết quả, chúng phải vượt qua cánh cổng cân nhắc hẹp của Ủy ban Quy hoạch Đô thị Chính quyền Thành phố Seoul, và việc thu thập ý kiến ​​của người dân cũng như sự tham vấn giữa các cơ quan liên quan diễn ra trong quá trình này sẽ là những yếu tố then chốt quyết định sự thành công hay thất bại của dự án.

Các công ty xây dựng lớn cũng đang tiến hành một cuộc chiến sinh tử để có được đơn hàng tồn tại trong thị trường kinh doanh bảo trì trì trệ. Việc DL E&C không có đơn đặt hàng nào trong nửa đầu năm đang tập trung toàn lực vào việc tái thiết Mokdong Complex 6 tượng trưng cho tình trạng tuyệt vọng mà ngành xây dựng hiện đang phải đối mặt. Chiến lược nhắm mục tiêu vào các vị trí trọng điểm như khu vực Gangnam và Mok-dong với thương hiệu cao cấp ‘Acro’ cho thấy các đơn hàng có chọn lọc tập trung vào lợi nhuận đang được thiết lập. Tuy nhiên, như đã thấy trong cuộc chiến giành trật tự ở Quận 5 Apgujeong, việc chiếm được cảm tình của các đoàn viên chỉ bằng sức mạnh thương hiệu đã trở nên khó khăn. Trong tình huống tồn tại những rủi ro như xung đột về chi phí xây dựng hoặc thay thế công ty xây dựng, các công ty xây dựng gặp khó khăn trong việc tạo dựng niềm tin với công đoàn thông qua các đề xuất khác biệt như hỗ trợ tài chính và rút ngắn thời gian xây dựng.

Trong khi đó, dự án tái phát triển tập trung vào giai đoạn đầu của thành phố mới bị cản trở bởi hàng núi biện pháp di dời. Ở những khu vực có nhu cầu tái thiết bùng nổ, chẳng hạn như Bundang và Pyeongchon, người dân có nhu cầu mạnh mẽ dỡ bỏ giới hạn khối lượng bảo trì hàng năm, nhưng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải vẫn duy trì quan điểm thận trọng khi xem xét tác động của nhu cầu tái định cư đối với thị trường nhà ở xung quanh. Đặc biệt, khu vực Ilsan thường xuyên phàn nàn rằng khó đảm bảo tính khả thi trong kinh doanh do tỷ lệ diện tích sàn tiêu chuẩn thấp và điều này lại nổi lên như một cam kết chính trị lớn cùng với các cuộc bầu cử chính quyền địa phương. Dự án bảo trì không chỉ đơn giản là cải thiện môi trường dân cư mà còn trở thành nơi xung đột giữa lợi ích chính trị và mong muốn tối đa hóa giá trị tài sản của người dân địa phương. Hai thách thức là “khó khăn di cư” và “khả thi kinh doanh” làm dấy lên nghi ngờ về việc liệu giai đoạn đầu tiên của quá trình tái thiết thị trấn mới có thể đạt được mục tiêu có người ở lần đầu vào năm 2030 hay không.

Tái thiết và tái phát triển không nhất thiết chỉ giới hạn ở các khu chung cư. 'Mô hình hợp tác công tư dựa trên quyên góp' lần đầu tiên được thử nghiệm ở Dangjin, tỉnh Nam Chungcheong, đánh dấu một cột mốc mới trong dự án duy trì chợ truyền thống. Dự án này, với vốn đầu tư 35,8 tỷ won, cam kết phục hồi nền kinh tế địa phương bằng cách biến một thị trường già cỗi thành một không gian phức hợp, nơi kết hợp cuộc sống, văn hóa và du lịch. Mặc dù điều này mang lại kết quả khác với việc tái thiết căn hộ quy mô lớn, nhưng cuối cùng nó cũng trả lời câu hỏi chung là ‘làm thế nào để tái tạo một không gian cũ kỹ một cách hiệu quả.’ Mô hình này, kết hợp vốn tư nhân và hỗ trợ hành chính, sẽ trở thành một ví dụ tham khảo quan trọng trong việc cải thiện các trung tâm đô thị kém phát triển trên cả nước trong tương lai.