멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

정부가 재건축·재개발을 주택 공급의 돌파구로 삼은 배경에는 최근 몇 년간 지속된 극심한 인허가 및 착공 실적 부진이 자리 잡고 있습니다. 고금리 기조와 건축비 상승, 그리고 금융 규제라는 삼중고가 겹치면서 민간 정비사업은 사실상 개점휴업 상태에 빠져 있었습니다. 대통령은 신축 공급과 도심 복합개발을 병행하여 공급 물량을 획기적으로 늘리겠다는 의지를 피력했지만, 정비업계는 여전히 현실적인 장벽을 토로합니다. 특히 대출 규제로 인한 조합원들의 이주비 마련 부담은 사업 추진의 가장 큰 걸림돌입니다. 강남권과 같은 핵심 지역은 시공사의 지원으로 활로를 찾기도 하지만, 사업성이 떨어지는 일반 지역에서는 금융 비용을 감당하지 못해 조합원들이 사업 자체를 포기하거나 지연시키는 사례가 속출하고 있습니다.

이러한 상황에서 서울 노원구의 상계한신 1·2차 사례는 정비사업의 사업성을 개선하기 위한 지자체의 고군분투를 잘 보여줍니다. 노원구는 ‘사업성보정계수 2.0’이라는 카드를 꺼내 들어, 용적률 인센티브를 통해 조합원의 분담금을 낮추고 사업 추진 동력을 확보하고 있습니다. 이는 단순한 행정적 지원을 넘어, 노후 단지가 밀집한 지역에서 신축 아파트로의 전환을 유도하는 실질적인 유인책으로 평가받습니다. 인근 상계한신 3차나 보람아파트 역시 비슷한 맥락에서 사업이 진행 중이며, 이 일대에서만 약 1만 가구 규모의 신규 공급이 예고되어 있습니다. 하지만 이러한 노력이 결실을 맺기 위해서는 서울시의 도시계획위원회 심의라는 좁은 문을 통과해야 하며, 이 과정에서 발생하는 주민 의견 수렴과 관계 부서 간의 협의는 사업의 성패를 가를 핵심 변수가 될 것입니다.

대형 건설사들 또한 침체된 정비사업 시장에서 살아남기 위해 사활을 건 수주전을 벌이고 있습니다. 상반기 수주 실적이 전무했던 DL이앤씨가 목동6단지 재건축에 모든 역량을 집중하는 모습은 현재 건설업계가 처한 절박한 단면을 상징합니다. 하이엔드 브랜드인 ‘아크로’를 앞세워 강남권과 목동 등 핵심 요지를 노리는 전략은, 수익성 중심의 선별 수주가 정착되고 있음을 보여줍니다. 하지만 압구정5구역 수주전에서 보듯, 단순히 브랜드 파워만으로는 조합원들의 마음을 얻기 어려운 시대가 되었습니다. 공사비 갈등이나 시공사 교체와 같은 리스크가 상존하는 상황에서, 건설사들은 금융 지원과 공기 단축 등 차별화된 제안을 통해 조합과의 신뢰를 쌓아야 하는 어려운 숙제를 안고 있습니다.

한편, 1기 신도시를 중심으로 한 정비사업은 이주대책이라는 거대한 산에 가로막혀 있습니다. 분당과 평촌 등 재건축 수요가 폭발적인 지역에서는 연간 정비 물량 제한을 해제해달라는 주민들의 요구가 거세지만, 국토부는 이주 수요가 주변 주택 시장에 미칠 파장을 고려해 신중한 입장을 고수하고 있습니다. 특히 일산 지역은 낮은 기준용적률로 인해 사업성 확보가 어렵다는 불만이 팽배하며, 이는 지자체 선거와 맞물려 정치권의 주요 공약으로 재등장했습니다. 정비사업이 단순한 주거 환경 개선을 넘어, 정치적 이해관계와 지역 주민들의 자산 가치 극대화 욕구가 충돌하는 장이 된 것입니다. ‘이주난’과 ‘사업성’이라는 두 가지 난제는 1기 신도시 재건축이 2030년 첫 입주라는 목표를 달성할 수 있을지 의구심을 낳게 합니다.

재건축·재개발이 반드시 아파트 단지에만 국한된 것은 아닙니다. 충남 당진에서 전국 최초로 시도되는 ‘기부채납형 민관협력 모델’은 전통시장 정비사업의 새로운 이정표를 제시합니다. 358억 원이 투입되는 이 사업은 노후화된 시장을 생활·문화·관광이 어우러진 복합공간으로 탈바꿈시켜, 지역 경제의 활력을 되찾겠다는 의지를 담고 있습니다. 이는 대규모 아파트 재건축과는 다른 결을 보여주지만, 결국 ‘노후화된 공간을 어떻게 효율적으로 재탄생시킬 것인가’라는 공통된 질문에 답하고 있습니다. 민간 자본과 행정의 지원이 결합한 이러한 모델은 향후 전국 각지의 낙후된 도심을 정비하는 데 있어 중요한 참고 사례가 될 것입니다.