매입 임대주택 제도는 본래 다주택자의 주택을 민간 임대시장으로 유도하여 서민 주거 안정을 꾀하려는 목적에서 출발했습니다. 등록 사업자에게는 취득세와 재산세, 종부세 감면은 물론, 양도소득세 중과 배제라는 강력한 세제 혜택이 주어졌습니다. 하지만 이 제도가 아파트 투기의 통로로 악용된다는 비판이 거세지면서, 현재 아파트에 대한 신규 등록은 원천 차단된 상태입니다. 문제는 제도가 폐지된 이후에도 기득권을 확보한 기존 사업자들에게는 여전히 영구적인 양도세 중과 배제와 같은 파격적인 특혜가 유지되고 있다는 점입니다. 이러한 제도적 비대칭성은 주택을 팔아야 할 경제적 유인을 완전히 제거해버렸고, 결과적으로 수많은 아파트가 시장에서 자취를 감추는 ‘매물 잠김’의 핵심 원인이 되었습니다.

구체적인 데이터는 이러한 정책적 폐해를 극명하게 증명하고 있습니다. 국세청의 분석에 따르면, 서울 지역에서 임대 의무 기간이 종료되어 말소된 개인 등록임대 아파트는 약 2만 7천 호에 달하며, 이 중 양도세 신고를 통해 실제 매각된 것으로 보이는 물량은 극히 일부인 2천 호에 불과합니다. 나머지 2만 5천 호는 여전히 다주택자의 손에 묶여 시장 밖에서 잠자고 있는 셈입니다. 여기에 더해 2028년까지 순차적으로 자동 말소될 예정인 물량까지 합치면, 서울에서만 총 6만 8천 호라는 막대한 규모의 주택이 공급 절벽의 뇌관으로 대기하고 있습니다. 이는 정부가 추진하는 대규모 도심 공급 대책의 물량과 맞먹는 수준으로, 정책의 미세 조정만으로도 시장에 상당한 공급 효과를 기대할 수 있는 잠재적 자산들입니다.

임대 사업자들이 주택을 팔지 않는 이유는 매우 명확합니다. 임대 의무 기간이 끝나도 양도세 중과가 적용되지 않는 특혜가 지속될 뿐만 아니라, 장기보유특별공제까지 유리하게 적용받을 수 있어 매도보다는 보유가 압도적으로 유리한 구조이기 때문입니다. 실제 사례를 보면, 과거 5억 원대에 매입한 아파트가 현재 18억 원을 호가함에도 불구하고, 세금 부담을 고려해 매도를 미루는 사례가 비일비재합니다. 이는 단순히 개인의 투자 결정이라기보다, 국가가 제공한 세제 혜택이 사유 재산의 처분을 억제하는 강력한 ‘보유 동기’로 작용하고 있음을 시사합니다. 결국, 정책의 의도는 서민 주거 안정을 위한 임대 공급이었으나, 결과는 다주택자의 자산 증식과 시장 매물 감소라는 부작용으로 귀결된 것입니다.

이러한 상황을 타개하기 위해 세정 당국과 이재명 대통령을 비롯한 정책 결정권자들은 제도 개편의 필요성을 강력히 시사하고 있습니다. 핵심은 ‘공평성’과 ‘단계적 정상화’입니다. 의무 임대 기간 동안 충분한 혜택을 누렸다면, 그 이후에는 일반 주택과 동일한 세제 환경을 적용받는 것이 시장 원리에 부합한다는 지적입니다. 다만, 급격한 제도 변경은 시장에 큰 충격을 줄 수 있으므로, 일정 기간의 유예를 두거나 점진적으로 혜택을 축소하는 ‘엑시트(Exit) 전략’이 현실적인 대안으로 거론됩니다. 임대 사업자들에게 합리적인 처분 기회를 부여하고, 그 대가로 잠겨 있던 물량을 시장에 풀게 함으로써 공급 부족 문제를 완화하자는 것이 이번 논의의 본질입니다.