Yeniden yapılanmanın baharı mı, yoksa bir serap mı: Seul'ün ışıkları, gölgeleri ve zorlukları ve ilk yeni şehir geliştirme projesi? > haberler

Seul'deki büyük apartman kompleksleri arasında yeniden yapılanmadan yeniden inşaya kadar meydana gelen 'U dönüşü' olgusu, politika beklentilerinin piyasa psikolojisini nasıl yönlendirdiğinin açık bir örneğidir. Belediye Başkanı Oh Se-hoon'un 'Hızlı Entegre Planlama (Shin Tong Planlama) 2.0'ı, bakım projelerinde kronik bir sorun olan uzun proje süresini önemli ölçüde kısaltma iradesini içeriyor. Özellikle yapay zekaya dayalı bir tarama sisteminin uygulamaya konması ve lisanslama prosedürleri için ultra kısa bir yolun uygulanması, sendika üyelerine yeniden inşanın yeniden modellemeden çok daha çekici bir seçenek olduğu konusunda güven aşılıyor. Bu, Eungbong-dong, Seongdong-gu'daki Daelim 1st ve Shindonga Apartments gibi uzun süredir yeniden yapılanma peşinde koşan komplekslerin aniden iş yöntemlerini revize ettiği vakalarla kanıtlanmıştır. Bu, basit bir tercih değişikliğinin ötesine geçiyor ve özel sektör liderliğindeki projelerin, artan zemin alanı oranı ve hafifletilen zemin düzenlemeleri ile birleştiğinde ne kadar hızlı yön değiştirebileceğini gösteriyor.

Ancak yeniden yapılanma yönündeki bu tercihin arkasında gerçekçi kısıtlamalar yakından iç içe geçmiş durumda. Piyasanın beklediği serbestleştirme seviyesine ulaşmak için, yalnızca Seul Büyükşehir Hükümeti'nin yönetmelik revizyonu değil, aynı zamanda Arazi, Altyapı ve Ulaştırma Bakanlığı ile yakın bir politika anlaşması yapılması gerekiyor. Ayrıca yeniden yapılanma yoluyla elde edilen yüzölçümü oranı teşviki kaçınılmaz olarak kamu katkısının bağış şeklinde ödenmesini gerektirmektedir ve yeniden yapılanma fazla karlarının geri alınması sistemi gibi kurumsal mekanizmalar projenin karlılığını baltalayan önemli bir değişken olarak hareket etmektedir. Uzun vadeli inşaat dönemi ve inşaat maliyeti risklerindeki son dönemdeki artış, sendika üyelerine çok büyük ek katkılar gibi gerçekçi bir yük getirmektedir. Bu nedenle, yalnızca politika beklentilerine dayalı olarak iş yönüne karar vermek yerine, her kompleksin karlılığını, iş dönemini ve beklenen risklerini soğukkanlılıkla dikkate alan basiretli bir yaklaşım her zamankinden daha acildir.

Seul'deki yeniden yapılanma heyecanından ayrı olarak, ilk yeni şehir olan Ilsan'da 'Eski Planlı Şehir Yeniden Geliştirme Projesi' adı verilen yeni bir entegre yeniden yapılanma türü yolda. LH'nin Goyang'ın Ilsan Yeni Kentindeki Huindol Köyü Kompleksi 3 ve 5 için ön proje operatörü olarak atanması ve bölge sakinlerinin temsilcileriyle bir iş anlaşması imzalanmasının, entegre bakım modelinde önemli bir kilometre taşı olması bekleniyor. Bireysel komplekslerin küçük ölçekli bakımlarından uzaklaşarak, bitişik kompleksleri ve altyapıyı kapsayan büyük ölçekli entegre yeniden yapılanma, tüm şehrin işlevinin eski haline getirilmesini ve yerleşim koşullarının iyileştirilmesini amaçlıyor. 1.444 haneli mevcut kompleksin yaklaşık 2.300 haneli büyük bir komplekse dönüştürülmesiyle İlsan Yeni Kent girişindeki konut değerinin büyük bir sıçrama yapması ve eski planlı bir şehrin yeniden yapılanmasının başarılı bir örneği olması kuvvetle muhtemeldir.

Bu arada Mok-dong bölgesinde büyük ölçekli yeniden yapılanma projeleri görünür hale geldikçe bölge genelinde ev fiyatlarının yeniden değerlendirildiği açık. Gaepo-dong, Gangnam-gu'nun eski yerleşim alanlarını yeniden inşa yoluyla yeni marka kasabalara dönüştürerek piyasa fiyatlarında büyük bir artış kaydettiği geçmişte olduğu gibi Mok-dong'da da benzer bir eğilim gözlemleniyor. Yeniden yapılanmanın gelecekteki değeri, okul bölgelerinin güçlü konum avantajlarına, yaşayan altyapıya ve büyük iş bölgelerine erişilebilirliğe eklendiğinden, Mok-dong'daki daireler yeni fiyatlar görmeye devam ediyor. Ayrıca 'Mokdong Yunseuljai' gibi karmaşık konut ürünleri tedarik edildikçe tüketicilerin üst düzey konut modellerine olan ilgisi artıyor. Bu, eski dairelerin yenileriyle değiştirilmesinin ötesine geçiyor ve tüm bölgenin konut değerini yeniden tanımlayan yeniden geliştirme projesinin dalgalanma etkisini gösteriyor.