재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

Феномен «разворота» от реконструкции к реконструкции, происходящий в крупных жилых комплексах Сеула, является наглядным примером того, как политические ожидания влияют на рыночную психологию. «Быстрое комплексное планирование (Планирование Шин Тонг) 2.0» мэра О Се Хуна содержит стремление резко сократить длительный период реализации проекта, что является хронической проблемой в проектах по техническому обслуживанию. В частности, внедрение системы проверки на основе искусственного интеллекта и применение сверхкоротких процедур лицензирования вселяют в членов профсоюза уверенность в том, что реконструкция является гораздо более привлекательным вариантом, чем реконструкция. Об этом свидетельствуют случаи, когда комплексы, долгое время проводившие реконструкцию, такие как Daelim 1st и Shindonga Apartments в Ынбондоне, Сондонгу, внезапно пересматривают свои методы ведения бизнеса. Это выходит за рамки простого изменения предпочтений и показывает, как быстро частные проекты могут изменить направление в сочетании с увеличением площади площадей и смягчением правил, касающихся этажей.

Однако за этим предпочтением реконструкции тесно переплетаются реалистические ограничения. Для достижения уровня дерегулирования, ожидаемого рынком, необходимо добиться не только пересмотра постановления столичного правительства Сеула, но и тесного политического соглашения с Министерством земли, инфраструктуры и транспорта. Кроме того, стимулирование соотношения площадей, полученное в результате реконструкции, неизбежно требует оплаты государственного вклада в виде пожертвований, а институциональные механизмы, такие как система возмещения сверхприбыли от реконструкции, выступают в качестве основной переменной, которая подрывает прибыльность проекта. Длительный период строительства и недавний резкий рост рисков возлагают на членов профсоюза реальное бремя огромных дополнительных взносов. Поэтому вместо того, чтобы принимать решения о направлении бизнеса, основываясь исключительно на политических ожиданиях, разумный подход, который спокойно учитывает прибыльность, период ведения бизнеса и ожидаемые риски каждого комплекса, является более актуальным, чем когда-либо.

Помимо восстановительной лихорадки в Сеуле, в Ильсане, первом новом городе, реализуется новый тип комплексной реконструкции под названием «Проект реконструкции старого города». Ожидается, что назначение LH предварительным оператором проекта для деревенского комплекса Хуиндол 3 и 5 в Новом городе Ильсан, Коян, а также подписание делового соглашения с представителями резидентов станут важной вехой в модели комплексного обслуживания. Отход от мелкого содержания отдельных комплексов, масштабная комплексная реконструкция, охватывающая прилегающие комплексы и инфраструктуру, направлена ​​на восстановление функционирования всего города и улучшение жилищных условий. Когда существующий комплекс с 1444 домохозяйствами будет преобразован в большой комплекс примерно с 2300 домохозяйствами, ожидается, что стоимость жилья на въезде в Новый город Ильсан резко вырастет, и весьма вероятно, что он станет успешным примером реконструкции старого запланированного города.

Между тем, когда в районе Мокдонг стали видны крупномасштабные проекты реконструкции, стало ясно, что цены на жилье во всем регионе переоцениваются. В Мокдонге наблюдается та же тенденция, что и в прошлом, когда в Гаэподоне, Каннамгу, зафиксирован взрывной рост рыночных цен за счет преобразования старых жилых районов в новые брендовые города посредством реконструкции. Поскольку будущая ценность реконструкции добавляется к сильным преимуществам местоположения школьных округов, жилой инфраструктуры и доступности к основным деловым районам, цены на квартиры в Мокдонге продолжают расти. Кроме того, по мере поставок сложных бытовых продуктов, таких как «Мокдонг Юнсыльджай», растет интерес потребителей к моделям элитного жилья. Это выходит за рамки простой замены старых квартир новыми и демонстрирует волновой эффект проекта редевелопмента, который переопределяет жилую ценность всего региона.