멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

В основе решения правительства использовать реконструкцию и перепланировку в качестве прорыва в жилищном обеспечении лежит серьезная вялая динамика выдачи разрешений и строительства, продолжающаяся в последние годы. Из-за тройного удара по высоким процентным ставкам, растущей стоимости строительства и финансового регулирования частные проекты по техническому обслуживанию были практически закрыты. Хотя президент выразил решимость резко увеличить предложение за счет нового строительства и городской многофункциональной застройки, отрасль технического обслуживания по-прежнему сталкивается с реальными барьерами. В частности, бремя, которое лежит на членах профсоюза по увеличению расходов на переезд из-за правил кредитования, является самым большим препятствием для развития бизнеса. В ключевых районах, таких как район Каннам, некоторые находят выход при поддержке строительных компаний, но в целом в районах, где рентабельность бизнеса низкая, есть ряд случаев, когда члены профсоюза отказываются или откладывают сам проект, потому что они не могут покрыть финансовые затраты.

В этой ситуации первый и второй случаи Сангье Хансин в Новон-гу, Сеул, ясно демонстрируют борьбу местного правительства за улучшение экономической целесообразности проекта технического обслуживания. Новон-гу достал карту под названием «Поправочный коэффициент бизнеса 2.0» и снижает взносы членов и обеспечивает импульс развития бизнеса за счет стимулирования соотношения площадей. Это выходит за рамки простой административной поддержки и оценивается как практический стимул для стимулирования преобразования районов с высокой концентрацией старых комплексов в новые квартиры. Соседние апартаменты Sanggye Hanshin 3rd и Boram также реализуют проекты в аналогичном контексте, и только в этом районе ожидается строительство около 10 000 новых домов. Однако для того, чтобы эти усилия принесли плоды, они должны пройти через узкие врата обсуждения в Комитете по городскому планированию столичного правительства Сеула, а сбор мнений жителей и консультации между соответствующими департаментами, которые происходят в ходе этого процесса, будут ключевыми переменными, которые будут определять успех или провал проекта.

Крупные строительные компании также ведут битву не на жизнь, а на смерть за заказы, чтобы выжить на застойном рынке технического обслуживания. Тот факт, что DL E&C, у которой не было заказов в первом полугодии, концентрирует все свои возможности на реконструкции комплекса Мокдонг 6, символизирует отчаянное положение, в котором сейчас находится строительная отрасль. Стратегия ориентации на ключевые регионы, такие как район Каннам и Мокдонг, с использованием элитного бренда Acro показывает, что устанавливаются выборочные заказы, ориентированные на прибыльность. Однако, как видно из битвы за порядок в округе Апкуджон 5, стало трудно завоевать сердца членов профсоюза просто силой бренда. В ситуации, когда существуют такие риски, как конфликт по поводу стоимости строительства или замена строительных компаний, перед строительными компаниями стоит трудная задача завоевать доверие профсоюзов посредством дифференцированных предложений, таких как финансовая поддержка и сокращение сроков строительства.

Между тем, проект реконструкции, сосредоточенный на первой фазе нового города, блокируется огромным количеством мер по переселению. В районах, где спрос на реконструкцию является взрывоопасным, например, в Бунданге и Пхёнчхоне, жители настойчиво требуют отменить лимит годового объема обслуживания, но Министерство земли, инфраструктуры и транспорта сохраняет осторожную позицию, учитывая влияние, которое спрос на переселение окажет на окружающий рынок жилья. В частности, в районе Ильсана широко распространены жалобы на то, что трудно обеспечить рентабельность бизнеса из-за низкого стандартного соотношения площадей, и это вновь стало важным политическим обязательством в связи с выборами в местные органы власти. Проект по обслуживанию вышел за рамки простого улучшения жилой среды и стал местом, где столкнулись политические интересы и желание местных жителей максимизировать стоимость активов. Две проблемы «миграционные трудности» и «экономичность бизнеса» вызывают сомнения относительно того, сможет ли первый этап реконструкции нового города достичь цели первого заселения в 2030 году.

Реконструкция и перепланировка не обязательно ограничиваются жилыми комплексами. «Модель государственно-частного сотрудничества, основанная на пожертвованиях», впервые опробованная в стране в Танджине, провинция Южный Чхунчхон, представляет собой новую веху в традиционном проекте поддержания рынка. Этот проект, в который будет инвестировано 35,8 миллиардов вон, призван оживить местную экономику путем преобразования стареющего рынка в сложное пространство, где сочетаются жизнь, культура и туризм. Хотя это представляет собой результат, отличный от крупномасштабной реконструкции квартир, в конечном итоге он отвечает на общий вопрос: «как эффективно восстановить стареющее пространство». Эта модель, сочетающая в себе частный капитал и административную поддержку, станет важным эталонным примером в будущем улучшении слаборазвитых городских центров по всей стране.