재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

O fenómeno de “inversão de marcha” da remodelação para a reconstrução que ocorre entre os principais complexos de apartamentos em Seul é um exemplo claro de como as expectativas políticas impulsionam a psicologia do mercado. O “Planejamento Rápido Integrado (Planejamento Shin Tong) 2.0” do prefeito Oh Se-hoon contém a vontade de encurtar drasticamente o longo período do projeto, que tem sido um problema crônico em projetos de manutenção. Em particular, a introdução de um sistema de triagem baseado em inteligência artificial e a aplicação de um processo ultracurto para procedimentos de licenciamento estão a incutir confiança nos membros do sindicato de que a reconstrução é uma opção muito mais atractiva do que a remodelação. Isto é comprovado por casos em que complexos que há muito tempo procuram remodelações, como o Daelim 1st e os Shindonga Apartments em Eungbong-dong, Seongdong-gu, estão subitamente a rever os seus métodos de negócio. Isto vai além de uma simples mudança de preferência e mostra a rapidez com que os projetos liderados por entidades privadas podem mudar de direção quando combinados com o incentivo de aumentar a proporção de área útil e flexibilizar as regulamentações de piso.

Contudo, por trás desta preferência pela reconstrução, restrições realistas estão intimamente interligadas. Para atingir o nível de desregulamentação esperado pelo mercado, deve ser alcançado não só a revisão da portaria do Governo Metropolitano de Seul, mas também um acordo político próximo com o Ministério da Terra, Infra-estruturas e Transportes. Além disso, o incentivo ao rácio de área útil obtido através da reconstrução exige inevitavelmente o pagamento da contribuição pública sob a forma de doações, e mecanismos institucionais como o sistema de recuperação de lucros excedentes da reconstrução actuam como uma variável importante que prejudica a rentabilidade do projecto. O período de construção a longo prazo e o recente aumento nos riscos dos custos de construção impõem um fardo realista de enormes contribuições adicionais aos membros dos sindicatos. Portanto, em vez de decidir a direção dos negócios com base apenas nas expectativas políticas, é mais urgente do que nunca uma abordagem prudente que considere com calma a rentabilidade, o período de negócios e os riscos esperados de cada complexo.

Separado da febre da reconstrução em Seul, um novo tipo de reconstrução integrada chamado “Projeto de redesenvolvimento da antiga cidade planejada” está em andamento em Ilsan, a primeira cidade nova. Espera-se que a designação da LH como operadora do projeto preliminar para o Huindol Village Complex 3 e 5 em Ilsan New Town, Goyang, e a assinatura de um acordo comercial com os representantes residentes sejam um marco importante no modelo de manutenção integrada. Afastando-se da manutenção em pequena escala de complexos individuais, a reconstrução integrada em grande escala, abrangendo complexos e infra-estruturas adjacentes, visa restaurar a função de toda a cidade e melhorar as condições residenciais. Quando o complexo existente com 1.444 habitações for transformado num grande complexo com cerca de 2.300 habitações, espera-se que o valor residencial na entrada da Cidade Nova de Ilsan dê um salto em frente, e é altamente provável que se torne um exemplo de sucesso da reconstrução de uma antiga cidade planeada.

Entretanto, à medida que os projectos de reconstrução em grande escala se tornam visíveis na área de Mok-dong, é claro que os preços das casas em toda a região estão a ser reavaliados. Uma tendência semelhante está sendo observada em Mok-dong como no passado, quando Gaepo-dong, Gangnam-gu, registou um aumento explosivo nos preços de mercado ao transformar antigas áreas residenciais em novas cidades de marca através da reconstrução. À medida que o valor futuro da reconstrução é adicionado às fortes vantagens de localização dos distritos escolares, infra-estruturas habitacionais e acessibilidade aos principais distritos comerciais, os apartamentos em Mok-dong continuam a ter novos preços. Além disso, à medida que são fornecidos produtos residenciais complexos, como o ‘Mokdong Yunseuljai’, aumenta o interesse dos consumidores em modelos residenciais de gama alta. Isto vai além da simples substituição de apartamentos antigos por novos, e mostra o efeito cascata do projeto de requalificação, que redefine o valor residencial de toda a região.