‘실거주’라는 이름의 세제 혁명, 부동산 시장의 판도가 바뀐다 > K-wave Trends

A chave para esta reforma fiscal imobiliária é romper com o método existente de considerar se deve aumentar impostos específicos. O governo está a tentar redesenhar o sistema tributário com base na “carga fiscal total”, ligando organicamente o imposto de aquisição pago na compra de uma casa, o imposto predial e o imposto imobiliário abrangente incorridos durante o período de detenção, e o imposto sobre ganhos de capital cobrado na venda de uma casa. Isto porque, do ponto de vista do contribuinte, o montante total do imposto que ele ou ela tem de pagar é um indicador mais realista do que o nível elevado ou baixo dos impostos individuais. Esta abordagem pode ser interpretada como uma intenção de melhorar a justiça fiscal, considerando de forma abrangente os vários tipos de propriedade e transação de habitação. Atualmente, o governo está realizando um serviço de pesquisa para racionalizar o sistema tributário imobiliário, e um esboço detalhado está previsto para ser divulgado no final deste mês.

A área onde o “princípio da residência efectiva” será aplicado de forma mais acentuada é definitivamente o imposto sobre ganhos de capital. O regime especial de dedução da titularidade de longa duração, actualmente concedido a quem possui uma habitação por agregado familiar, prevê o benefício de deduzir até 40% cada, para o período de detenção e para o período de residência, até um total de 80%. No entanto, o governo está a considerar um plano para reduzir drasticamente ou abolir completamente os benefícios de dedução concedidos simplesmente pela posse de uma casa por um longo período. Em vez disso, o plano consiste em reforçar significativamente a proporção de benefícios com base no período real de residência, garantindo benefícios fiscais claros para os residentes reais, mas impondo uma elevada carga fiscal de transferência sobre aqueles que possuem casas para fins especulativos. Este é um forte sinal de que o ponto cego da “detenção especulativa a longo prazo” está a ser eliminado e o mercado imobiliário está a ser reorganizado para se concentrar nos consumidores reais.

No sector do imposto predial, a legislação da Assembleia Nacional e os decretos de execução do governo estão a ser discutidos simultaneamente. As alterações às leis que subdividem secções da base tributária ou aumentem as taxas nominais de imposto requerem o consentimento da Assembleia Nacional, mas o ajuste do “rácio do valor justo de mercado”, que o governo pode determinar de forma independente, é uma arma poderosa que pode ter um efeito imediato. Se este rácio, que actualmente é de 60%, for ajustado para cima, a base tributável real pode ser aumentada sem qualquer alteração à lei, resultando num aumento do imposto sobre a propriedade. Além disso, um método de ajuste da taxa de realização do preço publicado também está em discussão. Isto reflecte a determinação do governo em aumentar a baixa taxa efectiva de imposto sobre a propriedade da Coreia ao nível dos principais países estrangeiros, e espera-se que a carga fiscal sobre aqueles que possuem múltiplas casas seja muito maior do que antes.

Embora o quadro geral da política esteja a ser estabelecido, os especialistas aconselham que é essencial preparar uma saída para evitar o fenómeno do ‘lock-in’ durante o processo de reforma fiscal. Salienta-se que, à medida que aumenta o peso da propriedade, a carga fiscal na fase de alienação deve ser razoavelmente ajustada para que vários proprietários possam colocar as suas casas no mercado. Se as políticas fiscais punitivas forem mantidas, existe o risco de que as casas à venda não apareçam no mercado e a escassez de oferta de habitação se agrave. O governo também está ciente destas preocupações e está a considerar alternativas estruturais que possam distribuir suavemente a habitação, ligando organicamente a carga fiscal de todo o processo, desde a aquisição até à transferência. Este é um momento em que é necessário um cuidadoso sentido de equilíbrio para estabelecer o imobiliário como um activo residencial e não como um activo especulativo.

Enquanto isso, do outro lado do mercado imobiliário, as transações ilegais de sublocação são galopantes nas áreas universitárias antes das férias, por isso é necessário cautela. Abandonar um arrendamento de curta duração sem o consentimento do senhorio pode ser motivo para rescisão do contrato e despejo forçado nos termos da legislação actual. Uma vez que muitas vezes é realizado verbalmente, sem contrato formal, existe um elevado risco de cair no ponto cego da proteção legal, como a não recuperação de depósitos ou disputas sobre faturas de serviços públicos. Assim, os governos locais, incluindo a Província Autônoma Especial de Jeonbuk, iniciaram medidas repressivas especiais contra atividades imobiliárias ilegais em áreas universitárias. Juntamente com a reforma fiscal macro, a correcção de práticas ilegais no mercado de arrendamento é também uma tarefa que deve ser abordada para concretizar o principal objectivo do governo de estabilidade habitacional.