멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

O pano de fundo da decisão do governo de utilizar a reconstrução e a reabilitação como um avanço na oferta de habitação é o desempenho extremamente lento em licenças e construção que tem continuado nos últimos anos. Devido ao triplo golpe das altas taxas de juros, do aumento dos custos de construção e das regulamentações financeiras, os projetos privados de manutenção foram praticamente encerrados. Embora o Presidente tenha expressado a sua determinação em aumentar drasticamente a oferta através de novas construções e do desenvolvimento urbano de uso misto, a indústria de manutenção ainda enfrenta barreiras realistas. Em particular, o ónus que recai sobre os membros dos sindicatos para aumentar as despesas de relocalização devido às regulamentações de empréstimos é o maior obstáculo ao avanço dos negócios. Em áreas-chave como a área de Gangnam, alguns encontram uma saída com o apoio de empresas de construção, mas em áreas gerais onde a viabilidade do negócio é baixa, há uma série de casos em que os sindicalistas desistem ou atrasam o próprio projecto porque não conseguem cobrir os custos financeiros.

Nesta situação, o primeiro e o segundo caso de Sanggye Hanshin em Nowon-gu, Seul, demonstram claramente a luta do governo local para melhorar a viabilidade comercial do projeto de manutenção. Nowon-gu retirou o cartão denominado ‘Fator de Correção de Negócios 2.0’ e está reduzindo as contribuições dos membros e garantindo o impulso dos negócios por meio de incentivos à proporção de área útil. Isto vai além do simples apoio administrativo e é avaliado como um incentivo prático para encorajar a conversão de áreas com elevada concentração de complexos antigos em novos apartamentos. Nas proximidades, Sanggye Hanshin 3rd e Boram Apartments também estão passando por projetos em um contexto semelhante, e espera-se o abastecimento de aproximadamente 10.000 novas residências somente nesta área. No entanto, para que estes esforços dêem frutos, devem passar pela estreita porta de deliberação do Comité de Planeamento Urbano do Governo Metropolitano de Seul, e a recolha de opiniões dos residentes e as consultas entre os departamentos relevantes que ocorrem durante este processo serão variáveis-chave que determinarão o sucesso ou o fracasso do projecto.

Grandes construtoras também travam uma batalha de vida ou morte por encomendas para sobreviver no estagnado mercado de negócios de manutenção. O facto de a DL E&C, que não recebeu encomendas no primeiro semestre do ano, estar a concentrar todas as suas capacidades na reconstrução do Complexo Mokdong 6 simboliza a situação desesperada que a indústria da construção enfrenta actualmente. A estratégia de atingir locais-chave, como a área de Gangnam e Mok-dong, com a marca topo de gama ‘Acro’ mostra que estão a ser estabelecidas encomendas selectivas focadas na rentabilidade. No entanto, como visto na batalha pela ordem do Distrito 5 de Apgujeong, tornou-se difícil conquistar os corações dos membros do sindicato simplesmente com o poder da marca. Numa situação em que existem riscos como conflito sobre custos de construção ou substituição de empresas de construção, as empresas de construção têm a difícil tarefa de construir confiança com os sindicatos através de propostas diferenciadas, como apoio financeiro e período de construção reduzido.

Enquanto isso, o projeto de redesenvolvimento centrado na primeira fase da nova cidade está bloqueado pela enorme montanha de medidas de realocação. Em áreas onde a procura de reconstrução é explosiva, como Bundang e Pyeongchon, há fortes exigências por parte dos residentes para aumentar o limite anual do volume de manutenção, mas o Ministério da Terra, Infraestruturas e Transportes mantém uma postura cautelosa, considerando o impacto que a procura de relocalização terá no mercado habitacional circundante. Em particular, são generalizadas na área de Ilsan queixas de que é difícil garantir a viabilidade empresarial devido ao baixo rácio de área útil, e isto ressurgiu como um importante compromisso político em conjunto com as eleições para o governo local. O projeto de manutenção foi além da simples melhoria do ambiente residencial e tornou-se um local onde os interesses políticos e o desejo dos residentes locais de maximizar o valor dos ativos entraram em conflito. Os dois desafios de “dificuldades de migração” e “viabilidade empresarial” levantam dúvidas sobre se a primeira fase da reconstrução de uma nova cidade será capaz de atingir o objectivo da primeira ocupação em 2030.

A reconstrução e remodelação não se limitam necessariamente aos complexos de apartamentos. O “modelo de cooperação público-privada baseado em doações” que está sendo tentado pela primeira vez no país em Dangjin, província de Chungcheong do Sul, representa um novo marco no projeto tradicional de manutenção do mercado. Este projecto, no qual serão investidos 35,8 mil milhões de won, está empenhado em revitalizar a economia local, transformando um mercado envelhecido num espaço complexo onde a vida, a cultura e o turismo se combinam. Embora isto apresente um resultado diferente da reconstrução de apartamentos em grande escala, em última análise, responde à questão comum de “como regenerar eficientemente um espaço envelhecido”. Este modelo, que combina capital privado e apoio administrativo, tornar-se-á um importante exemplo de referência na futura melhoria dos centros urbanos subdesenvolvidos em todo o país.