O sistema habitacional de compra-aluguel começou originalmente com o objetivo de promover a estabilidade habitacional das pessoas comuns, direcionando a habitação daqueles que possuem múltiplas casas para o mercado de arrendamento privado. As empresas registadas receberam fortes benefícios fiscais, incluindo reduções no imposto sobre aquisições, imposto sobre a propriedade e imposto imobiliário abrangente, bem como exclusão de pesados ​​impostos sobre ganhos de capital. No entanto, à medida que crescem as críticas de que este sistema está a ser utilizado abusivamente como canal para a especulação de apartamentos, novos registos de apartamentos estão actualmente bloqueados. O problema é que, mesmo depois de o sistema ter sido abolido, o tratamento preferencial não convencional, como a isenção permanente do imposto sobre transferências, é mantido para as empresas existentes com direitos adquiridos. Esta assimetria institucional eliminou completamente o incentivo económico para vender casas e, como resultado, tornou-se uma causa chave de “cotação”, onde muitos apartamentos desaparecem do mercado.

Dados concretos comprovam claramente os efeitos nocivos desta política. De acordo com uma análise do Serviço Fiscal Nacional, existem aproximadamente 27.000 apartamentos para arrendamento registados de forma privada na área de Seul que foram cancelados devido ao término do período de obrigação de aluguer, dos quais apenas 2.000 unidades parecem ter sido realmente vendidas através de relatórios de imposto de transferência, o que é uma parte muito pequena. As restantes 25 mil famílias ainda dormem fora do mercado, amarradas nas mãos de vários proprietários. Além disso, se incluirmos o montante programado para ser automaticamente cancelado sequencialmente até 2028, um total de 68.000 unidades habitacionais só em Seul estão à espera como detonador de um precipício de abastecimento. Isto é equivalente à quantidade de medidas de oferta urbana em grande escala promovidas pelo governo, e estes são activos potenciais que podem ter um efeito de oferta significativo no mercado apenas através do ajuste fino da política.

A razão pela qual as locadoras não vendem suas casas é muito clara. Isto ocorre porque o tratamento preferencial de não estar sujeito a um pesado imposto de transferência continua mesmo após o término do período de obrigação de aluguel, e mesmo a dedução especial de detenção a longo prazo pode ser aplicada com vantagem, tornando extremamente vantajoso manter em vez de vender. Olhando para casos reais, embora um apartamento comprado no passado por cerca de 500 milhões de won esteja atualmente avaliado em 1,8 mil milhões de won, há muitos casos em que a venda é adiada devido à carga fiscal. Em vez de ser simplesmente uma decisão de investimento de um indivíduo, isto sugere que os benefícios fiscais concedidos pelo governo estão a funcionar como um forte “incentivo à retenção” para suprimir a alienação de propriedade privada. No final, a intenção da política era fornecer habitação para arrendamento às pessoas comuns, mas o resultado foi um efeito colateral do aumento dos activos para aqueles que possuem múltiplas casas e uma diminuição nas listagens no mercado.

Para superar esta situação, as autoridades fiscais e os decisores políticos, incluindo o Presidente Lee Jae-myung, estão a sugerir fortemente a necessidade de uma reforma do sistema. A chave é a “justiça” e a “normalização passo a passo”. Salienta-se que, se foram usufruídos benefícios suficientes durante o período de arrendamento obrigatório, é consistente com os princípios do mercado estar sujeito ao mesmo ambiente fiscal que a habitação normal a partir de então. Contudo, uma vez que uma mudança drástica no sistema pode ter um impacto significativo no mercado, uma “estratégia de saída” de adiar um determinado período de tempo ou reduzir gradualmente os benefícios está a ser discutida como uma alternativa realista. A essência desta discussão é aliviar o problema da escassez de oferta, proporcionando aos operadores de aluguer oportunidades razoáveis ​​de escoamento e, em troca, libertando no mercado quantidades bloqueadas.