재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

Zjawisko „odwrócenia się” od przebudowy do rekonstrukcji występujące w głównych kompleksach apartamentowych w Seulu jest wyraźnym przykładem tego, jak oczekiwania polityczne wpływają na psychologię rynku. „Szybkie zintegrowane planowanie (planowanie Shin Tong) 2.0” burmistrza Oh Se-hoona zawiera wolę radykalnego skrócenia długiego okresu realizacji projektu, co stanowi chroniczny problem w projektach konserwacyjnych. W szczególności wprowadzenie systemu kontroli opartego na sztucznej inteligencji i zastosowanie ultrakrótkiej ścieżki procedur wydawania licencji wzbudzają wśród członków związku przekonanie, że rekonstrukcja jest znacznie atrakcyjniejszą opcją niż przebudowa. Świadczą o tym przypadki, gdy kompleksy, które od dawna prowadzą remodeling, takie jak Daelim 1st i Shindonga Apartments w Eungbong-dong, Seongdong-gu, nagle rewidują swoje metody biznesowe. Wykracza to poza zwykłą zmianę preferencji i pokazuje, jak szybko projekty prowadzone przez osoby prywatne mogą zmienić kierunek w połączeniu z marchewką polegającą na zwiększaniu współczynnika powierzchni użytkowej i złagodzeniu przepisów dotyczących podłóg.

Jednak za tą preferencją rekonstrukcji ściśle splatają się realistyczne ograniczenia. Aby osiągnąć poziom deregulacji oczekiwany przez rynek, należy nie tylko dokonać rewizji rozporządzeń rządu metropolitalnego Seulu, ale także osiągnąć ścisłe porozumienie polityczne z Ministerstwem Gruntów, Infrastruktury i Transportu. Ponadto zachęta dotycząca wskaźnika powierzchni użytkowej uzyskana w wyniku rekonstrukcji nieuchronnie wiąże się z koniecznością uiszczenia wkładu publicznego w formie darowizn, a mechanizmy instytucjonalne, takie jak system odzyskiwania nadwyżek zysków z rekonstrukcji, stanowią główną zmienną podważającą rentowność projektu. Długoterminowy okres budowy i niedawny wzrost ryzyka związanego z kosztami budowy nakładają na członków związku realny ciężar ogromnych dodatkowych składek. Dlatego zamiast decydować o kierunku działalności w oparciu wyłącznie o oczekiwania polityczne, bardziej pilne niż kiedykolwiek jest ostrożne podejście, które ze spokojem uwzględnia rentowność, okres prowadzenia działalności i oczekiwane ryzyko każdego kompleksu.

Oprócz gorączki odbudowy w Seulu, w Ilsan, pierwszym nowym mieście, realizowany jest nowy rodzaj zintegrowanej rekonstrukcji zwany „Projektem przebudowy starego planowanego miasta”. Oczekuje się, że wyznaczenie LH na wstępnego operatora projektu dla kompleksów Huindol Village 3 i 5 w Ilsan New Town w Goyang oraz podpisanie umowy biznesowej z przedstawicielami mieszkańców będą ważnymi kamieniami milowymi w zintegrowanym modelu konserwacji. Odejście od utrzymania pojedynczych zespołów na małą skalę, na rzecz zintegrowanej przebudowy na dużą skalę, obejmującej zespoły przyległe i infrastrukturę, ma na celu przywrócenie funkcji całego miasta i poprawę warunków mieszkaniowych. Kiedy istniejący kompleks z 1444 gospodarstwami domowymi zostanie przekształcony w duży kompleks z około 2300 gospodarstwami domowymi, oczekuje się, że wartość mieszkaniowa przy wjeździe do Ilsan New Town gwałtownie wzrośnie i jest wysoce prawdopodobne, że stanie się udanym przykładem przebudowy starego planowanego miasta.

Tymczasem, gdy w obszarze Mok-dong stają się widoczne projekty odbudowy na dużą skalę, staje się jasne, że ceny domów w całym regionie podlegają ponownej ocenie. Podobną tendencję obserwuje się w Mok-dong, jak w przeszłości, kiedy Gaepo-dong, Gangnam-gu, odnotowało gwałtowny wzrost cen rynkowych, przekształcając stare obszary mieszkalne w nowe, markowe miasta poprzez rekonstrukcję. Ponieważ przyszła wartość odbudowy zostanie dodana do silnych zalet lokalizacyjnych okręgów szkolnych, infrastruktury mieszkalnej i dostępności do głównych dzielnic biznesowych, ceny mieszkań w Mok-dong w dalszym ciągu rosną. Ponadto w miarę dostarczania złożonych produktów mieszkaniowych, takich jak „Mokdong Yunseuljai”, rośnie zainteresowanie konsumentów wysokiej klasy modelami budynków mieszkalnych. Wykracza to poza zwykłą wymianę starych mieszkań na nowe i pokazuje efekt oddziaływania projektu przebudowy, który na nowo definiuje wartość mieszkaniową całego regionu.