멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

Tłem decyzji rządu o wykorzystaniu odbudowy i przebudowy jako przełomu w podaży mieszkań jest utrzymujące się w ostatnich latach poważne spowolnienie w zakresie pozwoleń i budownictwa. Ze względu na potrójny wpływ wysokich stóp procentowych, rosnących kosztów budowy i przepisów finansowych, prywatne projekty konserwacyjne zostały praktycznie zamknięte. Chociaż Prezydent wyraził determinację, aby radykalnie zwiększyć podaż poprzez nowe budownictwo i rozwój obszarów miejskich o wielofunkcyjnym przeznaczeniu, branża utrzymania ruchu w dalszym ciągu stoi przed realistycznymi barierami. W szczególności największą przeszkodą w rozwoju biznesu jest obciążenie członków związku koniecznością zwiększania kosztów przeprowadzki wynikające z przepisów dotyczących pożyczek. W kluczowych obszarach, takich jak obszar Gangnam, niektórzy znajdują wyjście przy wsparciu firm budowlanych, ale ogólnie na obszarach, gdzie wykonalność biznesowa jest niska, istnieje szereg przypadków, w których członkowie związku rezygnują lub opóźniają sam projekt, ponieważ nie są w stanie pokryć kosztów finansowych.

W tej sytuacji pierwszy i drugi przypadek Sanggye Hanshin w Nowon-gu w Seulu wyraźnie pokazują walkę władz lokalnych o poprawę wykonalności biznesowej projektu konserwacji. Nowon-gu wykupił kartę o nazwie „Współczynnik korekty biznesowej 2.0” i obniża składki członkowskie oraz zapewnia dynamikę działalności poprzez zachęty związane ze stosunkiem powierzchni użytkowej. Wykracza to poza proste wsparcie administracyjne i jest oceniane jako praktyczna zachęta zachęcająca do konwersji z obszarów o dużej koncentracji starych kompleksów na nowe mieszkania. W pobliżu Sanggye Hanshin 3rd i Boram Apartments również trwają inwestycje w podobnym kontekście i tylko na tym obszarze spodziewana jest podaż około 10 000 nowych gospodarstw domowych. Aby jednak wysiłki te przyniosły skutek, muszą przejść przez wąską bramę obrad Komisji Planowania Urbanistycznego Rządu Metropolitalnego Seulu, a gromadzenie opinii mieszkańców i konsultacje między właściwymi wydziałami, które odbędą się w trakcie tego procesu, będą kluczowymi zmiennymi, które zadecydują o powodzeniu lub porażce projektu.

Duże firmy budowlane toczą także walkę na śmierć i życie o zamówienia, które pozwolą im przetrwać na pogrążonym w stagnacji rynku usług utrzymania ruchu. Fakt, że DL E&C, która w pierwszej połowie roku nie miała żadnych zamówień, koncentruje wszystkie swoje siły na przebudowie kompleksu Mokdong 6, symbolizuje rozpaczliwą sytuację, w jakiej znajduje się obecnie branża budowlana. Strategia kierowania na kluczowe lokalizacje, takie jak obszar Gangnam i Mok-dong, za pomocą wysokiej klasy marki „Acro” pokazuje, że ugruntowują się selektywne zamówienia skupiające się na rentowności. Jednakże, jak widać w bitwie o porządek w dystrykcie 5 Apgujeong, zdobycie serc członków związku samą siłą marki stało się trudne. W sytuacji, gdy istnieje ryzyko konfliktu o koszty budowy czy wymiana firm budowlanych, przed firmami budowlanymi stoi trudne zadanie budowania zaufania ze związkami poprzez zróżnicowane propozycje, takie jak wsparcie finansowe i skrócony czas budowy.

Tymczasem projekt przebudowy skupiający się na pierwszym etapie nowego miasta jest blokowany przez ogromną górę środków relokacyjnych. Na obszarach, gdzie zapotrzebowanie na odbudowę jest gwałtowne, takich jak Bundang i Pyeongchon, mieszkańcy stanowczo żądają podniesienia rocznego limitu wielkości prac konserwacyjnych, jednak Ministerstwo Gruntów, Infrastruktury i Transportu utrzymuje ostrożne stanowisko, biorąc pod uwagę wpływ, jaki popyt na relokację będzie miał na otaczający rynek mieszkaniowy. W szczególności w rejonie Ilsan powszechne są skargi dotyczące trudności w zapewnieniu wykonalności działalności ze względu na niski standardowy współczynnik powierzchni użytkowej, co ponownie stało się głównym zobowiązaniem politycznym w związku z wyborami do władz lokalnych. Projekt konserwacji wykraczał poza zwykłą poprawę środowiska mieszkalnego i stał się miejscem, w którym zderzyły się interesy polityczne i pragnienia lokalnych mieszkańców, aby zmaksymalizować wartość aktywów. Dwa wyzwania: „trudności migracyjne” i „wykonalność biznesowa” budzą wątpliwości, czy pierwszy etap przebudowy nowego miasta będzie w stanie osiągnąć cel pierwszego zamieszkania w 2030 r.

Przebudowa i przebudowa nie muszą ograniczać się wyłącznie do kompleksów apartamentowych. „Model współpracy publiczno-prywatnej oparty na darowiznach”, zastosowany po raz pierwszy w kraju w Dangjin w prowincji Chungcheong Południowy, stanowi nowy kamień milowy w tradycyjnym projekcie utrzymania rynku. Projekt ten, w który zainwestowane zostanie 35,8 miliarda wonów, ma na celu ożywienie lokalnej gospodarki poprzez przekształcenie starzejącego się rynku w złożoną przestrzeń łączącą życie, kulturę i turystykę. Chociaż daje to inny wynik niż rekonstrukcja mieszkań na dużą skalę, ostatecznie odpowiada na powszechne pytanie: „jak skutecznie zregenerować starzejącą się przestrzeń”. Model ten, łączący kapitał prywatny i wsparcie administracyjne, stanie się ważnym przykładem referencyjnym w przyszłej poprawie słabo rozwiniętych ośrodków miejskich w całym kraju.