재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

Het ‘U-bocht’-fenomeen dat zich voordoet bij grote appartementencomplexen in Seoul, van verbouwing tot wederopbouw, is een duidelijk voorbeeld van hoe beleidsverwachtingen de marktpsychologie aandrijven. Burgemeester Oh Se-hoon’s ‘Rapid Integrated Planning (Shin Tong Planning) 2.0’ bevat de wil om de lange projectperiode, die een chronisch probleem is bij onderhoudsprojecten, dramatisch te verkorten. Met name de introductie van een op kunstmatige intelligentie gebaseerd screeningsysteem en de toepassing van een ultrakort traject voor vergunningsprocedures wekken bij de vakbondsleden het vertrouwen dat wederopbouw een veel aantrekkelijkere optie is dan herinrichting. Dit wordt bewezen door gevallen waarin complexen die al lange tijd bezig zijn met renovatie, zoals Daelim 1st en Shindonga Apartments in Eungbong-dong, Seongdong-gu, plotseling hun bedrijfsmethoden herzien. Dit gaat verder dan een eenvoudige verandering van voorkeur en laat zien hoe snel particulier geleide projecten van richting kunnen veranderen als ze worden gecombineerd met de wortel van een groter vloeroppervlak en versoepeling van de vloerregels.

Achter deze voorkeur voor wederopbouw gaan echter realistische beperkingen schuil. Om het niveau van deregulering te bereiken dat door de markt wordt verwacht, moet niet alleen de verordeningsherziening van de Seoul Metropolitan Government worden bereikt, maar ook een nauwe beleidsovereenkomst met het ministerie van Land, Infrastructuur en Transport. Bovendien vereist de stimulering van de vloeroppervlakteverhouding die door de wederopbouw wordt verkregen onvermijdelijk betaling voor overheidsbijdragen in de vorm van donaties, en institutionele mechanismen zoals het systeem voor het terugvorderen van overtollige winst bij wederopbouw fungeren als een belangrijke variabele die de winstgevendheid van het project ondermijnt. De langdurige bouwperiode en de recente stijging van de bouwkostenrisico's leggen een realistische last van enorme extra bijdragen op de vakbondsleden. Daarom is een voorzichtige aanpak, die rustig rekening houdt met de winstgevendheid, de bedrijfsperiode en de verwachte risico's van elk complex, urgenter dan ooit, in plaats van een besluit te nemen over de bedrijfsrichting uitsluitend op basis van beleidsverwachtingen.

Los van de wederopbouwkoorts in Seoul, is er in Ilsan, de eerste nieuwe stad, een nieuw soort geïntegreerde wederopbouw, het ‘Old Planned City Redevelopment Project’ genaamd, op komst. De aanwijzing van LH als voorlopige projectuitvoerder voor Huindol Village Complex 3 en 5 in Ilsan New Town, Goyang, en de ondertekening van een zakelijke overeenkomst met de bewonersvertegenwoordigers zullen naar verwachting een belangrijke mijlpaal zijn in het geïntegreerde onderhoudsmodel. Afstappen van kleinschalig onderhoud van individuele complexen, is grootschalige geïntegreerde reconstructie van aangrenzende complexen en infrastructuur gericht op het herstellen van de functie van de hele stad en het verbeteren van de woonomstandigheden. Wanneer het bestaande complex met 1.444 huishoudens wordt getransformeerd tot een groot complex met ongeveer 2.300 huishoudens, zal de woningwaarde aan de ingang van Ilsan New Town naar verwachting een sprong voorwaarts maken en is de kans groot dat het een succesvol voorbeeld wordt van de herontwikkeling van een oude geplande stad.

Ondertussen, nu grootschalige wederopbouwprojecten zichtbaar worden in het Mok-dong-gebied, is het duidelijk dat de huizenprijzen in de hele regio opnieuw worden geëvalueerd. In Mok-dong wordt een soortgelijke trend waargenomen als in het verleden, toen Gaepo-dong, Gangnam-gu, een explosieve stijging van de marktprijzen registreerde door oude woonwijken door middel van wederopbouw om te vormen tot nieuwe merksteden. Terwijl de toekomstige waarde van de wederopbouw wordt toegevoegd aan de sterke locatievoordelen van schooldistricten, de wooninfrastructuur en de toegankelijkheid van grote zakenwijken, blijven de prijzen voor appartementen in Mok-dong stijgen. Naarmate complexe woonproducten zoals ‘Mokdong Yunseuljai’ worden aangeboden, neemt bovendien de belangstelling van consumenten voor hoogwaardige woonmodellen toe. Dit gaat verder dan het simpelweg vervangen van oude appartementen door nieuwe, en toont het rimpeleffect van het herontwikkelingsproject, dat de woonwaarde van de hele regio opnieuw definieert.