멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

De achtergrond van het besluit van de regering om wederopbouw en herontwikkeling te gebruiken als een doorbraak in het woningaanbod is de ernstig trage prestatie op het gebied van vergunningen en bouw die de afgelopen jaren heeft aangehouden. Door de drievoudige klap van hoge rentetarieven, stijgende bouwkosten en financiële regelgeving werden particuliere onderhoudsprojecten vrijwel gesloten. Hoewel de president zijn vastberadenheid heeft uitgesproken om het aanbod dramatisch te vergroten door middel van nieuwbouw en stedelijke ontwikkeling voor gemengd gebruik, wordt de onderhoudssector nog steeds geconfronteerd met realistische barrières. Met name de last voor vakbondsleden om de verhuiskosten te verhogen als gevolg van de leningsregels is het grootste obstakel voor de vooruitgang van het bedrijfsleven. In belangrijke gebieden zoals het Gangnam-gebied vinden sommigen een uitweg met de steun van bouwbedrijven, maar in algemene gebieden waar de zakelijke haalbaarheid laag is, is er een reeks gevallen waarin vakbondsleden het project zelf opgeven of uitstellen omdat ze de financiële kosten niet kunnen dekken.

In deze situatie tonen de eerste en tweede zaak van Sanggye Hanshin in Nowon-gu, Seoul duidelijk de strijd van de lokale overheid aan om de zakelijke haalbaarheid van het onderhoudsproject te verbeteren. Nowon-gu heeft de kaart met de naam ‘Business Correction Factor 2.0’ tevoorschijn gehaald en verlaagt de bijdragen van leden en verzekert het momentum van het bedrijf door middel van incentives voor de vloeroppervlakte. Dit gaat verder dan eenvoudige administratieve ondersteuning en wordt geëvalueerd als een praktische stimulans om de conversie van gebieden met een hoge concentratie aan oude complexen naar nieuwe appartementen te stimuleren. Het nabijgelegen Sanggye Hanshin 3rd en Boram Apartments ondergaan ook projecten in een vergelijkbare context, en alleen al in dit gebied wordt het aanbod van ongeveer 10.000 nieuwe huishoudens verwacht. Om deze inspanningen echter vrucht te laten dragen, moeten ze door de nauwe poort van beraadslaging van het Stedelijk Planningcomité van de Seoul Metropolitan Government gaan, en het verzamelen van meningen van bewoners en overleg tussen relevante afdelingen die tijdens dit proces plaatsvinden, zullen sleutelvariabelen zijn die het succes of falen van het project zullen bepalen.

Ook grote bouwbedrijven voeren een strijd op leven en dood om de orders om te overleven in de stagnerende onderhoudsmarkt. Het feit dat DL E&C, dat in de eerste helft van het jaar geen opdrachten had, al zijn capaciteiten concentreert op de wederopbouw van Mokdong Complex 6 symboliseert de wanhopige situatie waarmee de bouwsector momenteel wordt geconfronteerd. De strategie om zich met het hoogwaardige merk ‘Acro’ te richten op belangrijke locaties zoals het Gangnam-gebied en Mok-dong, laat zien dat selectieve bestellingen gericht op winstgevendheid steeds meer ingeburgerd raken. Zoals we echter hebben gezien in de strijd om de orde in Apgujeong District 5, is het moeilijk geworden om de harten van vakbondsleden te winnen simpelweg met merkkracht. In een situatie waarin risico's zoals conflicten over bouwkosten of vervanging van bouwbedrijven bestaan, hebben bouwbedrijven de moeilijke taak om vertrouwen bij de vakbonden op te bouwen door middel van gedifferentieerde voorstellen zoals financiële steun en een verkorte bouwperiode.

Ondertussen wordt het herontwikkelingsproject rond de eerste fase van de nieuwe stad geblokkeerd door de enorme berg aan herhuisvestingsmaatregelen. In gebieden waar de vraag naar wederopbouw explosief is, zoals Bundang en Pyeongchon, zijn er sterke eisen van bewoners om de limiet voor het jaarlijkse onderhoudsvolume op te heffen, maar het ministerie van Land, Infrastructuur en Transport handhaaft een voorzichtige houding gezien de impact die de vraag naar verhuizingen zal hebben op de omringende huizenmarkt. Met name in de omgeving van Ilsan zijn klachten wijdverspreid dat het moeilijk is om de haalbaarheid van het bedrijfsleven veilig te stellen vanwege de lage standaard vloeroppervlakte. Dit is opnieuw naar voren gekomen als een belangrijke politieke belofte in samenhang met de verkiezingen voor de lokale overheid. Het onderhoudsproject ging verder dan alleen het verbeteren van de woonomgeving en werd een plek waar politieke belangen en de wens van lokale bewoners om de waarde van hun activa te maximaliseren met elkaar in botsing kwamen. De twee uitdagingen ‘migratieproblemen’ en ‘zakelijke haalbaarheid’ doen twijfels rijzen over de vraag of de eerste fase van de wederopbouw van nieuwe steden het doel van de eerste bewoning in 2030 zal kunnen verwezenlijken.

Reconstructie en herontwikkeling beperken zich niet noodzakelijkerwijs tot appartementencomplexen. Het ‘op donaties gebaseerde publiek-private samenwerkingsmodel’ dat voor het eerst wordt uitgeprobeerd in het land in Dangjin, in de provincie Zuid-Chungcheong, vormt een nieuwe mijlpaal in het traditionele marktonderhoudsproject. Dit project, waarin 35,8 miljard won zal worden geïnvesteerd, streeft ernaar de lokale economie nieuw leven in te blazen door een verouderende markt te transformeren in een complexe ruimte waar wonen, cultuur en toerisme worden gecombineerd. Hoewel dit een ander resultaat oplevert dan grootschalige reconstructie van appartementen, beantwoordt het uiteindelijk de algemene vraag ‘hoe je een verouderende ruimte efficiënt kunt regenereren.’ Dit model, dat particulier kapitaal en administratieve ondersteuning combineert, zal een belangrijk referentievoorbeeld worden in de toekomstige verbetering van onderontwikkelde stedelijke centra in het hele land.