Het systeem voor koop-huurwoningen begon oorspronkelijk met het doel de woningstabiliteit voor de gewone bevolking te bevorderen door de huisvesting van degenen die meerdere woningen bezitten, naar de particuliere huurmarkt te richten. Geregistreerde bedrijven kregen sterke belastingvoordelen, waaronder verlagingen van de acquisitiebelasting, de onroerendgoedbelasting en de uitgebreide onroerendgoedbelasting, evenals de uitsluiting van zware vermogenswinstbelasting. Nu de kritiek echter groeit dat dit systeem wordt misbruikt als kanaal voor appartementspeculatie, worden nieuwe registraties voor appartementen momenteel geblokkeerd. Het probleem is dat zelfs na de afschaffing van het systeem een ​​onconventionele voorkeursbehandeling, zoals permanente vrijstelling van overdrachtsbelasting, blijft bestaan ​​voor bestaande bedrijven met verworven rechten. Deze institutionele asymmetrie heeft de economische prikkel om huizen te verkopen volledig geëlimineerd, en als gevolg daarvan is het een belangrijke oorzaak geworden van ‘listing’, waarbij veel appartementen van de markt verdwijnen.

Concrete gegevens bewijzen duidelijk de schadelijke gevolgen van dit beleid. Volgens een analyse van de Nationale Belastingdienst zijn er in de regio Seoul ongeveer 27.000 particulier geregistreerde huurappartementen die zijn opgezegd vanwege het verstrijken van de huurverplichtingsperiode, waarvan slechts 2.000 eenheden daadwerkelijk via overdrachtsbelastingaangifte lijken te zijn verkocht, wat een zeer klein deel is. De overige 25.000 huishoudens slapen nog steeds buiten de markt, vastgebonden in de handen van meerdere huiseigenaren. Als je bovendien het bedrag meetelt dat automatisch opeenvolgend in 2028 zal worden geannuleerd, wachten in totaal alleen al in Seoul 68.000 woningen als ontsteker op een aanbodklif. Dit komt overeen met de hoeveelheid grootschalige stedelijke aanbodmaatregelen die door de overheid worden gepromoot, en dit zijn potentiële activa waarvan kan worden verwacht dat ze een aanzienlijk aanbodeffect op de markt zullen hebben alleen al door het verfijnen van het beleid.

De reden waarom verhuurbedrijven hun huizen niet verkopen is heel duidelijk. Dit komt omdat de voorkeursbehandeling van het niet onderworpen zijn aan zware overdrachtsbelasting voortduurt, zelfs nadat de huurverplichtingsperiode is afgelopen, en zelfs de speciale aftrek voor langdurig bezit met voordeel kan worden toegepast, waardoor het overweldigend voordelig is om aan te houden in plaats van te verkopen. Als we naar concrete gevallen kijken, zijn er veel gevallen waarin de verkoop wordt uitgesteld vanwege de belastingdruk, ook al kost een appartement dat in het verleden voor ongeveer 500 miljoen won is gekocht momenteel een prijs van 1,8 miljard won. In plaats van simpelweg de investeringsbeslissing van een individu, suggereert dit dat de belastingvoordelen die de overheid biedt, fungeren als een sterke ‘retentieprikkel’ om de verkoop van privé-eigendom te onderdrukken. Uiteindelijk was het de bedoeling van het beleid om huurwoningen te bieden aan het gewone volk, maar het resultaat was een neveneffect van toegenomen activa voor degenen die meerdere huizen bezitten en een afname van het aantal marktnoteringen.

Om deze situatie te boven te komen, wijzen belastingautoriteiten en beleidsmakers, waaronder president Lee Jae-myung, krachtig op de noodzaak van systeemhervormingen. De sleutel is ‘eerlijkheid’ en ‘stapsgewijze normalisatie’. Er wordt op gewezen dat als er voldoende voordelen worden genoten tijdens de verplichte huurperiode, het in overeenstemming is met de marktprincipes om daarna aan hetzelfde belastingklimaat te worden onderworpen als reguliere huisvesting. Omdat een drastische verandering in het systeem echter een aanzienlijke impact op de markt kan hebben, wordt een ‘exitstrategie’ van het uitstellen van een bepaalde periode of het geleidelijk verminderen van de uitkeringen besproken als een realistisch alternatief. De essentie van deze discussie is het probleem van het aanbodtekort te verlichten door verhuurbedrijven redelijke afzetmogelijkheden te bieden en in ruil daarvoor geblokkeerde hoeveelheden op de markt vrij te geven.