買取賃貸住宅制度は本来多住宅の住宅を民間賃貸市場に誘導し、庶民住宅の安定を図ろうとする目的から出発しました。登録事業者には、取得税と財産税、終部税減免はもちろん、譲渡所得税中と排除という強力な税制特典が与えられました。しかし、この制度がアパート投機の通路として悪用されるという批判が強まり、現在のアパートへの新規登録は源泉遮断された状態です。問題は、制度が廃止された後も既得権を確保した既存の事業者には、依然として永久的な譲渡税中や排除などの破格的な特恵が維持されていることです。このような制度的非対称性は住宅を売らなければならない経済的誘引を完全に除去してしまい、結果的に多くのアパートが市場で跡を隠す「売り物ロック」の核心原因となりました。

具体的なデータは、これらの政策的損害を著しく証明しています。国税庁の分析によると、ソウル地域で賃貸義務期間が終了して抹消された個人登録賃貸アパートは約2万7千号に達し、このうち譲渡税申告を通じて実際に売却されたと見られる物量はごく一部の2千号に過ぎません。残りの2万5千号は依然として多住宅の手に縛られ、市場外で眠っているわけです。これに加え、2028年までに順次自動抹消される予定の物量まで合わせれば、ソウルだけで計6万8千号という莫大な規模の住宅が供給崖の雷管で待機しています。これは、政府が推進する大規模な都心供給対策の物量と合わせる水準であり、政策の微調整だけでも市場に相当な供給効果を期待できる潜在的な資産です。

賃貸事業者が住宅を売っていない理由は非常に明確です。賃貸義務期間が終わっても譲渡税中科が適用されない特恵が持続するだけでなく、長期保有特別控除まで有利に適用され、売りよりは保有が圧倒的に有利な構造であるからです。実際の事例を見ると、過去5億ウォン台に買収したアパートが現在18億ウォンを好むにもかかわらず、税負担を考慮して売りを延ばす事例が非日比在します。これは単に個人の投資決定というよりは、国家が提供した税制特典が私有財産の処分を抑制する強力な「保有動機」として作用していることを示唆しています。結局、政策の意図は庶民住宅安定のためのリース供給でしたが、結果は多住宅者の資産増殖と市場売り上げ減少という副作用で帰結したのです。

このような状況を打開するため、洗浄当局や李在名大統領をはじめとする政策決定権者たちは、制度改編の必要性を強く示唆しています。核心は「公平性」と「段階的正規化」です。義務賃貸期間中に十分な利益を享受した場合、それ以降は一般住宅と同じ洗剤環境を適用することが市場原理に合致するという指摘です。ただし、急激な制度変更は市場に大きな衝撃を与える可能性があるため、一定期間の猶予を置いたり、徐々に利益を縮小する「出口（Exit）戦略」が現実的な代替案として取り上げられます。リース事業者に合理的な処分機会を与え、その対価でロックされていた物量を市場に解放させることで供給不足問題を緩和しようというのが今回の議論の本質です。