재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

Il fenomeno dell’inversione di marcia, dalla ristrutturazione alla ricostruzione, che si verifica tra i principali complessi di appartamenti di Seul è un chiaro esempio di come le aspettative politiche influenzino la psicologia del mercato. La “Pianificazione rapida integrata (Shin Tong Planning) 2.0” del sindaco Oh Se-hoon esprime la volontà di abbreviare drasticamente il lungo periodo del progetto, che è stato un problema cronico nei progetti di manutenzione. In particolare, l’introduzione di un sistema di screening basato sull’intelligenza artificiale e l’applicazione di un percorso ultra-breve per le procedure di concessione delle licenze stanno instillando nei membri del sindacato la fiducia che la ricostruzione sia un’opzione molto più attraente della ristrutturazione. Ciò è dimostrato dai casi in cui complessi che perseguivano la ristrutturazione da molto tempo, come Daelim 1st e Shindonga Apartments a Eungbong-dong, Seongdong-gu, stanno improvvisamente rivedendo i loro metodi commerciali. Ciò va oltre un semplice cambiamento di preferenza e mostra quanto velocemente i progetti guidati da privati ​​possano cambiare direzione se combinati con la carota di aumentare il rapporto di superficie e allentare le normative sui pavimenti.

Ma dietro questa preferenza per la ricostruzione si intrecciano strettamente vincoli realistici. Per raggiungere il livello di deregolamentazione atteso dal mercato, è necessario raggiungere non solo la revisione dell'ordinanza del governo metropolitano di Seul, ma anche uno stretto accordo politico con il Ministero del territorio, delle infrastrutture e dei trasporti. Inoltre, l’incentivo relativo all’indice di superficie ottenuto attraverso la ricostruzione richiede inevitabilmente il pagamento di un contributo pubblico sotto forma di donazioni, e meccanismi istituzionali come il sistema di recupero dei profitti in eccesso della ricostruzione agiscono come una variabile importante che mina la redditività del progetto. Il periodo di costruzione a lungo termine e il recente aumento dei rischi relativi ai costi di costruzione impongono un onere realistico di enormi contributi aggiuntivi ai membri del sindacato. Pertanto, invece di decidere la direzione aziendale basandosi esclusivamente sulle aspettative politiche, è più urgente che mai un approccio prudente che consideri con calma la redditività, il periodo di attività e i rischi attesi di ciascun complesso.

Separato dalla febbre della ricostruzione a Seoul, un nuovo tipo di ricostruzione integrata chiamato “Progetto di riqualificazione della città vecchia pianificata” è sulla buona strada a Ilsan, la prima nuova città. La designazione di LH come operatore del progetto preliminare per i complessi 3 e 5 del villaggio Huindol a Ilsan New Town, Goyang, e la firma di un accordo commerciale con i rappresentanti residenti dovrebbero rappresentare un'importante pietra miliare nel modello di manutenzione integrata. Allontanandosi dalla manutenzione su piccola scala dei singoli complessi, la ricostruzione integrata su larga scala che comprende i complessi e le infrastrutture adiacenti mira a ripristinare la funzione dell’intera città e a migliorare le condizioni residenziali. Quando il complesso esistente con 1.444 famiglie verrà trasformato in un grande complesso con circa 2.300 famiglie, si prevede che il valore residenziale all'ingresso della Ilsan New Town farà un balzo in avanti ed è molto probabile che diventi un esempio riuscito di riqualificazione di una vecchia città pianificata.

Nel frattempo, man mano che i progetti di ricostruzione su larga scala diventano visibili nell'area di Mok-dong, è chiaro che i prezzi delle case in tutta la regione vengono rivalutati. A Mok-dong si osserva una tendenza simile a quella del passato, quando Gaepo-dong, Gangnam-gu, registrò un aumento esplosivo dei prezzi di mercato trasformando vecchie aree residenziali in nuove città attraverso la ricostruzione. Poiché il valore futuro della ricostruzione si aggiunge ai forti vantaggi geografici dei distretti scolastici, delle infrastrutture abitative e dell’accessibilità ai principali distretti commerciali, gli appartamenti a Mok-dong continuano a vedere nuovi prezzi. Inoltre, con la fornitura di prodotti residenziali complessi come “Mokdong Yunseuljai”, l’interesse dei consumatori per i modelli residenziali di fascia alta è in aumento. Ciò va oltre la semplice sostituzione di vecchi appartamenti con nuovi e mostra l’effetto a catena del progetto di riqualificazione, che ridefinisce il valore residenziale dell’intera regione.