‘실거주’라는 이름의 세제 혁명, 부동산 시장의 판도가 바뀐다 > K-wave Trends

La chiave di questa riforma fiscale immobiliare è rompere con il metodo esistente di considerare se aumentare le tasse specifiche. Il governo sta cercando di ridisegnare il sistema fiscale basato sul “carico fiscale totale” collegando organicamente l’imposta sull’acquisizione pagata al momento dell’acquisto di una casa, l’imposta sulla proprietà e l’imposta immobiliare complessiva sostenuta durante il periodo di detenzione, e l’imposta sulle plusvalenze riscossa al momento della vendita di una casa. Questo perché, dal punto di vista del contribuente, l'importo totale delle tasse che deve pagare è un indicatore più realistico rispetto al livello alto o basso delle singole imposte. Questo approccio può essere interpretato come l’intenzione di migliorare l’equità fiscale considerando in modo globale molteplici tipologie di proprietà e transazioni immobiliari. Attualmente, il governo sta conducendo un servizio di ricerca per razionalizzare il sistema fiscale immobiliare, e uno schema dettagliato dovrebbe essere pubblicato alla fine di questo mese.

L’ambito in cui il “principio della residenza effettiva” verrà applicato più nettamente è sicuramente l’imposta sulle plusvalenze. Il sistema di detrazione speciale per possesso di lunga durata, attualmente concesso a chi possiede una casa per nucleo familiare, prevede il vantaggio di detrarre fino al 40% ciascuno per il periodo di detenzione e per il periodo di residenza, fino a un totale massimo dell'80%. Tuttavia, il governo sta valutando un piano per ridurre drasticamente o abolire del tutto le detrazioni previste semplicemente per il possesso di una casa per un lungo periodo. Il piano è invece quello di rafforzare in modo significativo la proporzione dei benefici basata sull’effettivo periodo di residenza, garantendo chiari benefici fiscali per i residenti effettivi, ma imponendo un elevato carico fiscale sui trasferimenti su coloro che possiedono case a fini speculativi. Questo è un segnale forte del fatto che il punto cieco dell’“holding speculativo a lungo termine” viene rimosso e che il mercato immobiliare si sta riorganizzando per concentrarsi sui consumatori reali.

Nel settore delle imposte immobiliari si discute contemporaneamente della legislazione dell'Assemblea nazionale e dei decreti attuativi del governo. Gli emendamenti alle leggi che suddividono sezioni della base imponibile o aumentano le aliquote fiscali nominali richiedono il consenso dell’Assemblea nazionale, ma l’adeguamento del “giusto rapporto del valore di mercato”, che il governo può determinare in modo indipendente, è un’arma potente che può avere un effetto immediato. Se questo rapporto, che attualmente è al 60%, viene corretto verso l'alto, la base imponibile effettiva può essere aumentata senza alcuna modifica della legge, con il risultato di un aumento dell'imposta sulla proprietà. Inoltre, è sul tavolo anche un metodo per adeguare il tasso di realizzazione del prezzo pubblicato. Ciò riflette la determinazione del governo ad aumentare la bassa aliquota effettiva dell'imposta sulla proprietà della Corea al livello dei principali paesi d'oltremare, e si prevede che il carico fiscale su coloro che possiedono più case sarà molto maggiore rispetto a prima.

Anche se il quadro generale della politica è in fase di definizione, gli esperti ritengono che sia essenziale preparare una via d’uscita per prevenire il fenomeno del “lock-in” durante il processo di riforma fiscale. Si sottolinea che con l'aumento dell'onere della proprietà, il carico fiscale nella fase di cessione dovrebbe essere ragionevolmente adeguato in modo che più proprietari di case possano mettere le loro case sul mercato. Se si manterranno politiche fiscali punitive, vi sarà il rischio che le case in vendita non compaiano sul mercato e che la carenza di offerta immobiliare peggiori. Anche il governo è consapevole di queste preoccupazioni e sta valutando alternative strutturali che possano distribuire agevolmente gli alloggi collegando organicamente il carico fiscale dell’intero processo dall’acquisizione al trasferimento. Questo è un momento in cui è necessario un attento senso di equilibrio per rendere il settore immobiliare un asset residenziale piuttosto che un asset speculativo.

Nel frattempo, dall'altra parte del mercato immobiliare, le transazioni illegali di sublocazione dilagano nelle aree universitarie prima delle vacanze, quindi è necessaria cautela. La cessazione dell'affitto a breve termine senza il consenso del proprietario può essere motivo di risoluzione del contratto e di sfratto forzato ai sensi della normativa vigente. Poiché spesso avviene verbalmente senza un contratto formale, il rischio di cadere nel punto cieco della tutela legale, come nel caso del mancato recupero dei depositi o delle controversie sulle bollette, è elevato. Di conseguenza, i governi locali, inclusa la provincia autogovernante speciale di Jeonbuk, hanno avviato una repressione speciale sulle attività immobiliari illegali nelle aree universitarie. Insieme alla riforma macrofiscale, anche la correzione delle pratiche illegali nel mercato degli affitti è un compito che deve essere affrontato per realizzare l’obiettivo principale del governo di stabilità abitativa.