멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

Alla base della decisione del governo di utilizzare la ricostruzione e la riqualificazione come innovazione nell'offerta abitativa c'è la grave stagnazione dei permessi e delle costruzioni che è continuata negli ultimi anni. A causa del triplice problema costituito dagli alti tassi di interesse, dall’aumento dei costi di costruzione e dalle normative finanziarie, i progetti di manutenzione privati ​​furono praticamente chiusi. Sebbene il Presidente abbia espresso la sua determinazione ad aumentare drasticamente l’offerta attraverso nuove costruzioni e sviluppi urbani ad uso misto, il settore della manutenzione deve ancora affrontare barriere realistiche. In particolare, l’onere che grava sui membri del sindacato di sostenere le spese di trasloco a causa delle normative sui prestiti rappresenta il più grande ostacolo al progresso delle imprese. In zone chiave come quella di Gangnam, alcuni trovano una via d’uscita con il sostegno delle imprese di costruzione, ma in generale nelle zone dove la fattibilità imprenditoriale è bassa, ci sono una serie di casi in cui i membri del sindacato rinunciano o ritardano il progetto stesso perché non possono coprire i costi finanziari.

In questa situazione, il primo e il secondo caso di Sanggye Hanshin a Nowon-gu, Seul, dimostrano chiaramente la lotta del governo locale per migliorare la fattibilità commerciale del progetto di manutenzione. Nowon-gu ha ritirato la carta denominata "Business Correction Factor 2.0" e sta riducendo i contributi dei membri e garantendo lo slancio aziendale attraverso incentivi relativi al rapporto di superficie. Ciò va oltre il semplice supporto amministrativo e viene valutato come un incentivo pratico per incoraggiare la riconversione da aree ad alta concentrazione di vecchi complessi a nuovi appartamenti. Anche i vicini Sanggye Hanshin 3rd e Boram Apartments stanno realizzando progetti in un contesto simile e solo in quest'area si prevede la fornitura di circa 10.000 nuove famiglie. Tuttavia, affinché questi sforzi diano i loro frutti, devono passare attraverso la stretta porta della deliberazione del Comitato di pianificazione urbana del governo metropolitano di Seul, e la raccolta delle opinioni dei residenti e le consultazioni tra i dipartimenti competenti che si verificano durante questo processo saranno variabili chiave che determineranno il successo o il fallimento del progetto.

Anche le grandi imprese di costruzione stanno conducendo una battaglia all'ultimo sangue per la sopravvivenza degli ordini nel mercato stagnante delle attività di manutenzione. Il fatto che DL E&C, che non aveva ordini nella prima metà dell'anno, stia concentrando tutte le sue capacità sulla ricostruzione del Complesso Mokdong 6 simboleggia la situazione disperata in cui versa attualmente il settore edile. La strategia di prendere di mira località chiave come l’area di Gangnam e Mok-dong con il marchio di fascia alta “Acro” dimostra che si stanno affermando ordini selettivi focalizzati sulla redditività. Tuttavia, come si è visto nella battaglia per l’ordine del distretto 5 di Apgujeong, è diventato difficile conquistare il cuore dei membri del sindacato semplicemente con il potere del marchio. In una situazione in cui esistono rischi quali conflitti sui costi di costruzione o sostituzione delle imprese di costruzione, le imprese di costruzione hanno il difficile compito di costruire la fiducia con i sindacati attraverso proposte differenziate come il sostegno finanziario e un periodo di costruzione ridotto.

Intanto il progetto di riqualificazione incentrato sulla prima fase della nuova città è bloccato dall'enorme montagna di misure di ricollocazione. Nelle aree in cui la domanda di ricostruzione è esplosiva, come Bundang e Pyeongchon, ci sono forti richieste da parte dei residenti di aumentare il limite annuale del volume di manutenzione, ma il Ministero del territorio, delle infrastrutture e dei trasporti mantiene un atteggiamento cauto considerando l’impatto che la domanda di trasferimento avrà sul mercato immobiliare circostante. In particolare, nella zona di Ilsan sono diffuse le lamentele sulla difficoltà di garantire la fattibilità delle imprese a causa del basso rapporto standard di superficie, e questo è riemerso come un importante impegno politico in concomitanza con le elezioni del governo locale. Il progetto di manutenzione è andato oltre il semplice miglioramento dell'ambiente residenziale ed è diventato un luogo in cui si scontravano gli interessi politici e il desiderio dei residenti di massimizzare il valore patrimoniale. Le due sfide delle “difficoltà migratorie” e della “fattibilità aziendale” sollevano dubbi sulla capacità della prima fase di ricostruzione della nuova città di raggiungere l’obiettivo della prima occupazione nel 2030.

La ricostruzione e la riqualificazione non si limitano necessariamente ai complessi residenziali. Il “modello di cooperazione pubblico-privato basato sulle donazioni” tentato per la prima volta nel paese a Dangjin, nella provincia di Chungcheong meridionale, rappresenta una nuova pietra miliare nel tradizionale progetto di mantenimento del mercato. Questo progetto, in cui verranno investiti 35,8 miliardi di won, è impegnato a rivitalizzare l’economia locale trasformando un mercato che invecchia in uno spazio complesso in cui si combinano vita, cultura e turismo. Anche se questo presenta un risultato diverso rispetto alla ricostruzione di appartamenti su larga scala, in definitiva risponde alla domanda comune su “come rigenerare in modo efficiente uno spazio che invecchia”. Questo modello, che combina capitale privato e supporto amministrativo, diventerà un importante esempio di riferimento nel futuro miglioramento dei centri urbani sottosviluppati in tutto il Paese.