Il sistema di acquisto-affitto degli alloggi è nato originariamente con lo scopo di promuovere la stabilità abitativa per la gente comune indirizzando gli alloggi di coloro che possiedono più case al mercato degli affitti privati. Alle imprese registrate sono stati concessi forti vantaggi fiscali, comprese riduzioni dell'imposta sull'acquisizione, dell'imposta sulla proprietà e dell'imposta completa sugli immobili, nonché l'esclusione dalla pesante imposta sulle plusvalenze. Tuttavia, poiché crescono le critiche secondo cui questo sistema viene utilizzato come canale per la speculazione immobiliare, le nuove registrazioni di appartamenti sono attualmente bloccate. Il problema è che anche dopo l’abolizione del sistema, viene mantenuto un trattamento preferenziale non convenzionale, come l’esenzione permanente dall’imposta sui trasferimenti, per le imprese esistenti con diritti acquisiti. Questa asimmetria istituzionale ha completamente eliminato l’incentivo economico a vendere case e, di conseguenza, è diventata una delle cause principali della “quotazione”, per cui molti appartamenti scompaiono dal mercato.

I dati concreti dimostrano chiaramente gli effetti dannosi di questa politica. Secondo un'analisi del Servizio fiscale nazionale, ci sono circa 27.000 appartamenti in affitto registrati privatamente nell'area di Seoul che sono stati cancellati a causa della scadenza del periodo di obbligo di affitto, di cui solo 2.000 unità sembrano essere state effettivamente vendute attraverso la dichiarazione delle imposte sui trasferimenti, che è una parte molto piccola. Le restanti 25.000 famiglie dormono ancora fuori dal mercato, legate nelle mani di più proprietari di casa. In aggiunta a ciò, se si include l’importo programmato per essere cancellato automaticamente in sequenza entro il 2028, un totale di 68.000 unità abitative nella sola Seul stanno aspettando come detonatore per un burrone di approvvigionamento. Ciò equivale alla quantità di misure di offerta urbana su larga scala promosse dal governo, e queste sono risorse potenziali che ci si può aspettare abbiano un effetto significativo sull’offerta sul mercato semplicemente mettendo a punto la politica.

Il motivo per cui gli operatori locativi non vendono le loro case è molto chiaro. Questo perché il trattamento preferenziale di non essere soggetti a pesanti imposte sui trasferimenti continua anche dopo la scadenza del periodo di obbligo di locazione, e anche la detrazione speciale per la detenzione a lungo termine può essere vantaggiosamente applicata, rendendo estremamente vantaggioso detenere piuttosto che vendere. Guardando ai casi concreti, anche se un appartamento acquistato in passato per circa 500 milioni di won viene attualmente valutato a 1,8 miliardi di won, sono molti i casi in cui la vendita viene rinviata a causa del carico fiscale. Piuttosto che semplicemente una decisione di investimento di un individuo, ciò suggerisce che i benefici fiscali forniti dal governo agiscono come un forte “incentivo alla conservazione” per sopprimere la dismissione della proprietà privata. Alla fine, l’intenzione della politica era quella di fornire alloggi in affitto alla gente comune, ma il risultato è stato un effetto collaterale di un aumento del patrimonio per coloro che possiedono più case e di una diminuzione delle quotazioni di mercato.

Per superare questa situazione, le autorità fiscali e i decisori politici, compreso il presidente Lee Jae-myung, suggeriscono con forza la necessità di una riforma del sistema. La chiave è “equità” e “normalizzazione passo dopo passo”. Si sottolinea che se si sono goduti benefici sufficienti durante il periodo di affitto obbligatorio, è coerente con i principi di mercato essere soggetti successivamente allo stesso contesto fiscale degli alloggi regolari. Tuttavia, poiché un cambiamento drastico nel sistema può avere un impatto significativo sul mercato, una “strategia di uscita” consistente nel posticipare un certo periodo di tempo o nella riduzione graduale dei benefici viene discussa come un’alternativa realistica. L’essenza di questa discussione è alleviare il problema della carenza di approvvigionamento fornendo agli operatori di noleggio ragionevoli opportunità di smaltimento e in cambio rilasciando sul mercato quantità bloccate.