Revolusi pajak yang disebut ‘tempat tinggal sebenarnya’ akan mengubah lanskap pasar real estate. > berita

Kunci dari reformasi pajak real estat ini adalah melepaskan diri dari metode yang ada dalam mempertimbangkan apakah akan menaikkan pajak tertentu. Pemerintah sedang mencoba merancang ulang sistem perpajakan berdasarkan ‘beban pajak total’ dengan menghubungkan secara organik pajak perolehan yang dibayarkan saat membeli rumah, pajak properti dan pajak real estat komprehensif yang timbul selama periode kepemilikan, dan pajak keuntungan modal yang dikenakan saat menjual rumah. Sebab, dari sudut pandang wajib pajak, jumlah pajak yang harus dibayarnya merupakan indikator yang lebih realistis dibandingkan tinggi rendahnya pajak orang pribadi. Pendekatan ini dapat diartikan sebagai niat untuk meningkatkan keadilan perpajakan dengan mempertimbangkan berbagai kepemilikan rumah dan jenis transaksi secara komprehensif. Saat ini, pemerintah sedang melakukan penelitian untuk merasionalisasi sistem perpajakan real estat, dan garis besarnya dijadwalkan akan dirilis pada akhir bulan ini.

Bidang di mana 'prinsip tempat tinggal sebenarnya' akan diterapkan paling tajam adalah pajak keuntungan modal. Sistem pemotongan khusus kepemilikan jangka panjang, yang saat ini diberikan kepada mereka yang memiliki satu rumah per rumah tangga, memberikan manfaat pemotongan masing-masing hingga 40% untuk masa simpan dan masa tinggal, hingga totalnya mencapai 80%. Namun, pemerintah sedang mempertimbangkan rencana untuk secara drastis mengurangi atau menghapuskan manfaat pengurangan yang diberikan hanya untuk memiliki rumah dalam jangka waktu lama. Sebaliknya, rencana tersebut adalah untuk secara signifikan memperkuat proporsi manfaat berdasarkan masa tinggal aktual, memastikan manfaat pajak yang jelas bagi penduduk sebenarnya, namun mengenakan beban pajak transfer yang tinggi pada mereka yang memiliki rumah untuk tujuan spekulatif. Hal ini merupakan sinyal kuat bahwa titik buta dari 'kepemilikan jangka panjang yang spekulatif' telah dihilangkan dan pasar perumahan sedang ditata ulang untuk fokus pada konsumen sebenarnya.

Di sektor pajak properti, undang-undang Majelis Nasional dan keputusan penegakan pemerintah sedang dibahas secara bersamaan. Amandemen terhadap undang-undang yang membagi bagian basis pajak atau menaikkan tarif pajak nominal memerlukan persetujuan Majelis Nasional, namun penyesuaian ‘rasio nilai pasar wajar’, yang dapat ditentukan secara independen oleh pemerintah, merupakan senjata ampuh yang dapat memberikan dampak langsung. Jika rasio yang saat ini sebesar 60% ini disesuaikan ke atas, maka basis pajak sebenarnya dapat ditingkatkan tanpa ada perubahan undang-undang, sehingga mengakibatkan peningkatan pajak kepemilikan. Selain itu, metode penyesuaian tingkat realisasi harga yang dipublikasikan juga dibahas. Hal ini mencerminkan tekad pemerintah untuk menaikkan tarif pajak properti efektif rendah di Korea hingga setara dengan negara-negara besar di luar negeri, dan beban pajak bagi mereka yang memiliki banyak rumah diperkirakan akan jauh lebih besar dibandingkan sebelumnya.

Meskipun kerangka kebijakan yang luas telah ditetapkan, para ahli menyarankan pentingnya mempersiapkan jalan keluar untuk mencegah fenomena ‘lock-in’ selama proses reformasi perpajakan. Hal ini menunjukkan bahwa ketika beban kepemilikan meningkat, beban pajak pada tahap pelepasan harus disesuaikan secara wajar sehingga banyak pemilik rumah dapat menjual rumahnya. Jika kebijakan pajak yang bersifat menghukum tetap dipertahankan, terdapat risiko bahwa rumah yang dijual tidak akan muncul di pasar dan kekurangan pasokan perumahan akan semakin parah. Pemerintah juga menyadari kekhawatiran ini dan sedang mempertimbangkan alternatif struktural yang dapat melancarkan distribusi perumahan dengan menghubungkan secara organik beban pajak dari keseluruhan proses mulai dari akuisisi hingga transfer. Ini adalah saat ketika keseimbangan yang cermat diperlukan untuk menjadikan real estat sebagai aset residensial dan bukan sebagai aset spekulatif.

Sementara itu, di sisi lain pasar real estate, transaksi sewa menyewa ilegal merajalela di kawasan universitas menjelang liburan, sehingga diperlukan kehati-hatian. Meninggalkan sewa jangka pendek tanpa persetujuan pemilik rumah dapat menjadi alasan pemutusan kontrak dan pengusiran paksa berdasarkan hukum yang berlaku. Karena sering kali dilakukan secara lisan tanpa kontrak formal, maka terdapat risiko tinggi untuk terjerumus ke dalam titik buta perlindungan hukum, seperti tidak dapat dipulihkannya simpanan atau sengketa tagihan utilitas. Oleh karena itu, pemerintah daerah, termasuk Provinsi Pemerintahan Mandiri Khusus Jeonbuk, telah memulai tindakan keras khusus terhadap aktivitas real estat ilegal di kawasan universitas. Seiring dengan reformasi pajak makro, perbaikan praktik ilegal di pasar sewa juga merupakan tugas yang harus diselesaikan untuk mewujudkan tujuan utama pemerintah yaitu stabilitas perumahan.