Denyut jantung pusat kota telah berhenti, dapatkah rekonstruksi dan pembangunan kembali menjadi solusi bagi real estat Korea? > berita

Latar belakang keputusan pemerintah untuk menggunakan rekonstruksi dan pembangunan kembali sebagai terobosan dalam penyediaan perumahan adalah lambannya kinerja perizinan dan konstruksi yang terus berlanjut dalam beberapa tahun terakhir. Karena dampak tiga kali lipat yaitu suku bunga tinggi, kenaikan biaya konstruksi, dan peraturan keuangan, proyek pemeliharaan swasta hampir ditutup. Meskipun Presiden telah menyatakan tekadnya untuk meningkatkan pasokan secara signifikan melalui konstruksi baru dan pengembangan perkotaan serba guna, industri pemeliharaan masih menghadapi hambatan yang realistis. Secara khusus, beban anggota serikat pekerja untuk menaikkan biaya relokasi karena peraturan pinjaman merupakan hambatan terbesar bagi kemajuan usaha. Di daerah-daerah utama seperti daerah Gangnam, beberapa orang menemukan jalan keluarnya dengan dukungan perusahaan konstruksi, namun di daerah-daerah umum dimana kelayakan usahanya rendah, ada serangkaian kasus di mana anggota serikat pekerja menyerah atau menunda proyek itu sendiri karena mereka tidak mampu menutupi biaya keuangan.

Dalam situasi ini, kasus Sanggye Hanshin pertama dan kedua di Nowon-gu, Seoul dengan jelas menunjukkan perjuangan pemerintah daerah untuk meningkatkan kelayakan bisnis proyek pemeliharaan. Nowon-gu telah mengeluarkan kartu yang disebut 'Faktor Koreksi Bisnis 2.0' dan menurunkan kontribusi anggota dan mengamankan momentum bisnis melalui insentif rasio luas lantai. Hal ini lebih dari sekedar dukungan administratif sederhana dan dievaluasi sebagai insentif praktis untuk mendorong konversi dari kawasan dengan konsentrasi tinggi kompleks lama ke apartemen baru. Sanggye Hanshin 3rd dan Apartemen Boram di dekatnya juga sedang menjalani proyek dalam konteks serupa, dan pasokan sekitar 10.000 rumah tangga baru diharapkan terjadi di area ini saja. Namun, agar upaya tersebut dapat membuahkan hasil, mereka harus melewati gerbang sempit musyawarah Komite Perencanaan Kota Pemerintah Metropolitan Seoul, dan pengumpulan pendapat warga serta konsultasi antar departemen terkait yang terjadi selama proses ini akan menjadi variabel kunci yang akan menentukan keberhasilan atau kegagalan proyek.

Perusahaan konstruksi besar juga melakukan pertarungan hidup atau mati untuk mendapatkan pesanan agar dapat bertahan di pasar bisnis pemeliharaan yang stagnan. Fakta bahwa DL E&C, yang tidak mendapat pesanan pada paruh pertama tahun ini, memusatkan seluruh kemampuannya pada rekonstruksi Kompleks Mokdong 6 melambangkan situasi putus asa yang dihadapi industri konstruksi saat ini. Strategi yang menargetkan lokasi-lokasi utama seperti kawasan Gangnam dan Mok-dong dengan merek kelas atas ‘Acro’ menunjukkan bahwa pesanan selektif yang berfokus pada profitabilitas semakin banyak dilakukan. Namun, seperti yang terlihat dalam pertarungan tatanan Distrik 5 Apgujeong, sulit untuk memenangkan hati anggota serikat pekerja hanya dengan kekuatan merek. Dalam situasi di mana terdapat risiko seperti konflik mengenai biaya konstruksi atau penggantian perusahaan konstruksi, perusahaan konstruksi mempunyai tugas yang sulit untuk membangun kepercayaan dengan serikat pekerja melalui proposal yang berbeda seperti dukungan keuangan dan memperpendek periode konstruksi.

Sementara itu, proyek pembangunan kembali yang berpusat pada tahap pertama kota baru terhambat oleh banyaknya tindakan relokasi. Di wilayah yang permintaan rekonstruksinya sangat tinggi, seperti Bundang dan Pyeongchon, terdapat tuntutan kuat dari warga untuk mencabut batas volume pemeliharaan tahunan, namun Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi tetap bersikap hati-hati mengingat dampak permintaan relokasi terhadap pasar perumahan di sekitarnya. Secara khusus, keluhan tersebar luas di daerah Ilsan bahwa sulitnya menjamin kelayakan usaha karena rendahnya standar rasio luas lantai, dan hal ini muncul kembali sebagai janji politik utama bersamaan dengan pemilihan pemerintah daerah. Proyek pemeliharaan ini lebih dari sekadar memperbaiki lingkungan perumahan dan menjadi tempat di mana kepentingan politik dan keinginan penduduk lokal untuk memaksimalkan nilai aset berbenturan. Dua tantangan yaitu ‘kesulitan migrasi’ dan ‘kelayakan bisnis’ menimbulkan keraguan mengenai apakah tahap pertama rekonstruksi kota baru akan mampu mencapai tujuan hunian pertama pada tahun 2030.

Rekonstruksi dan pembangunan kembali tidak terbatas pada kompleks apartemen saja. ‘Model kerjasama pemerintah-swasta berbasis donasi’ yang pertama kali dicoba di negara ini di Dangjin, Provinsi Chungcheong Selatan, menghadirkan tonggak sejarah baru dalam proyek pemeliharaan pasar tradisional. Proyek ini, yang akan diinvestasikan sebesar 35,8 miliar won, berkomitmen untuk merevitalisasi perekonomian lokal dengan mengubah pasar yang sudah tua menjadi ruang yang kompleks di mana kehidupan, budaya, dan pariwisata digabungkan. Meskipun hal ini memberikan hasil yang berbeda dari rekonstruksi apartemen skala besar, hal ini pada akhirnya menjawab pertanyaan umum tentang ‘bagaimana meregenerasi ruang yang menua secara efisien.’ Model ini, yang menggabungkan modal swasta dan dukungan administratif, akan menjadi contoh referensi penting dalam perbaikan pusat-pusat kota tertinggal di seluruh negeri di masa depan.