재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

Le phénomène de « demi-tour » de la rénovation à la reconstruction qui se produit dans les grands complexes d’appartements de Séoul est un exemple clair de la façon dont les attentes politiques déterminent la psychologie du marché. La « Planification intégrée rapide (Shin Tong Planning) 2.0 » du maire Oh Se-hoon contient la volonté de raccourcir considérablement la longue période du projet, qui constitue un problème chronique dans les projets de maintenance. En particulier, l’introduction d’un système de contrôle basé sur l’intelligence artificielle et l’application d’une procédure ultra-courte pour les procédures d’autorisation incitent les syndiqués à croire que la reconstruction est une option bien plus attrayante que la rénovation. En témoignent les cas où des complexes en cours de rénovation depuis longtemps, tels que Daelim 1st et Shindonga Apartments à Eungbong-dong, Seongdong-gu, révisent soudainement leurs méthodes commerciales. Cela va au-delà d’un simple changement de préférence et montre avec quelle rapidité les projets menés par le secteur privé peuvent changer de direction lorsqu’ils sont combinés avec la carotte d’une augmentation du ratio de surface au sol et d’un assouplissement des réglementations en matière de surface au sol.

Cependant, derrière cette préférence pour la reconstruction, des contraintes réalistes sont étroitement liées. Afin d'atteindre le niveau de déréglementation attendu par le marché, il faut non seulement réviser l'ordonnance du gouvernement métropolitain de Séoul, mais également conclure un accord politique étroit avec le ministère des Terres, des Infrastructures et des Transports. En outre, l’incitation au ratio de surface au sol obtenue grâce à la reconstruction nécessite inévitablement le paiement d’une contribution publique sous forme de dons, et les mécanismes institutionnels tels que le système de récupération des bénéfices excédentaires de la reconstruction agissent comme une variable majeure qui mine la rentabilité du projet. La longue période de construction et la récente augmentation des risques liés aux coûts de construction font peser sur les membres des syndicats un fardeau réaliste d'énormes cotisations supplémentaires. Par conséquent, plutôt que de décider de l’orientation commerciale sur la seule base des attentes politiques, il est plus urgent que jamais d’adopter une approche prudente qui considère sereinement la rentabilité, la période d’activité et les risques attendus de chaque complexe.

Indépendamment de la fièvre de la reconstruction à Séoul, un nouveau type de reconstruction intégrée appelé « Projet de réaménagement de la vieille ville planifiée » est en cours à Ilsan, la première ville nouvelle. La désignation de LH en tant qu'opérateur de projet préliminaire pour les complexes villageois Huindol 3 et 5 dans la nouvelle ville d'Ilsan, Goyang, et la signature d'un accord commercial avec les représentants résidents devraient constituer une étape importante dans le modèle de maintenance intégrée. S'éloignant de l'entretien à petite échelle de complexes individuels, une reconstruction intégrée à grande échelle englobant les complexes et les infrastructures adjacents vise à restaurer la fonction de la ville entière et à améliorer les conditions de vie. Lorsque le complexe existant de 1 444 ménages sera transformé en un grand complexe comptant environ 2 300 ménages, la valeur résidentielle à l'entrée de la nouvelle ville d'Ilsan devrait faire un bond en avant et il est fort probable qu'elle deviendra un exemple réussi de réaménagement d'une ancienne ville planifiée.

Pendant ce temps, alors que des projets de reconstruction à grande échelle deviennent visibles dans la région de Mok-dong, il est clair que les prix de l'immobilier dans toute la région sont en train d'être réévalués. Une tendance similaire est observée à Mok-dong comme par le passé, lorsque Gaepo-dong, Gangnam-gu, a enregistré une augmentation explosive des prix du marché en transformant d'anciennes zones résidentielles en nouvelles villes de marque grâce à la reconstruction. Alors que la valeur future de la reconstruction s'ajoute aux forts avantages d'emplacement des districts scolaires, des infrastructures de vie et de l'accessibilité aux principaux quartiers d'affaires, les appartements de Mok-dong continuent de connaître de nouveaux prix. En outre, à mesure que des produits résidentiels complexes tels que « Mokdong Yunseuljai » sont proposés, l’intérêt des consommateurs pour les modèles résidentiels haut de gamme augmente. Cela va au-delà du simple remplacement d’anciens appartements par de nouveaux et montre l’effet d’entraînement du projet de réaménagement, qui redéfinit la valeur résidentielle de toute la région.