멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

La décision du gouvernement d'utiliser la reconstruction et le réaménagement comme une percée dans l'offre de logements s'explique par la grave faiblesse des permis et de la construction qui s'est poursuivie ces dernières années. En raison du triple coup dur des taux d’intérêt élevés, de la hausse des coûts de construction et des réglementations financières, les projets d’entretien privés ont été pratiquement fermés. Bien que le président ait exprimé sa détermination à augmenter considérablement l'offre grâce à de nouvelles constructions et à un développement urbain à usage mixte, le secteur de la maintenance se heurte toujours à des obstacles réalistes. En particulier, la charge pesant sur les syndiqués d'augmenter les dépenses de réinstallation en raison de la réglementation des prêts constitue le plus grand obstacle au développement des entreprises. Dans des zones clés comme la région de Gangnam, certains trouvent une issue avec le soutien des entreprises de construction, mais dans les zones générales où la faisabilité commerciale est faible, il existe une série de cas où des membres des syndicats abandonnent ou retardent le projet lui-même parce qu'ils ne peuvent pas couvrir les coûts financiers.

Dans cette situation, les premier et deuxième cas de Sanggye Hanshin à Nowon-gu, Séoul démontrent clairement la lutte du gouvernement local pour améliorer la faisabilité commerciale du projet de maintenance. Nowon-gu a sorti la carte appelée « Business Correction Factor 2.0 » et réduit les cotisations des membres et assure la dynamique commerciale grâce à des incitations liées au ratio de surface au sol. Cela va au-delà du simple soutien administratif et est évalué comme une incitation pratique pour encourager la conversion de zones à forte concentration d'anciens complexes en nouveaux appartements. Les appartements Sanggye Hanshin 3rd et Boram à proximité font également l'objet de projets dans un contexte similaire, et l'offre d'environ 10 000 nouveaux ménages est attendue dans cette seule zone. Cependant, pour que ces efforts portent leurs fruits, ils doivent passer par la porte étroite des délibérations du comité de planification urbaine du gouvernement métropolitain de Séoul, et la collecte des opinions des résidents et les consultations entre les départements concernés qui ont lieu au cours de ce processus seront des variables clés qui détermineront le succès ou l'échec du projet.

Les grandes entreprises de construction se livrent également une bataille à mort pour obtenir des commandes et survivre sur un marché stagnant de la maintenance. Le fait que DL E&C, qui n'avait reçu aucune commande au premier semestre, concentre toutes ses capacités sur la reconstruction du complexe 6 de Mokdong, symbolise la situation désespérée dans laquelle se trouve actuellement le secteur de la construction. La stratégie consistant à cibler des sites clés tels que la région de Gangnam et Mok-dong avec la marque haut de gamme « Acro » montre que des commandes sélectives axées sur la rentabilité s'établissent. Cependant, comme l'a montré la bataille pour l'ordre dans le district 5 d'Apgujeong, il est devenu difficile de gagner le cœur des syndiqués simplement avec le pouvoir d'une marque. Dans une situation où existent des risques tels que des conflits sur les coûts de construction ou le remplacement des entreprises de construction, les entreprises de construction ont la tâche difficile d'instaurer la confiance avec les syndicats à travers des propositions différenciées telles qu'un soutien financier et une période de construction raccourcie.

Pendant ce temps, le projet de réaménagement centré sur la première phase de la nouvelle ville est bloqué par l'immense montagne de mesures de relocalisation. Dans les zones où la demande de reconstruction est explosive, comme Bundang et Pyeongchon, les habitants demandent fortement de lever la limite annuelle du volume d'entretien, mais le ministère du Territoire, de l'Infrastructure et des Transports maintient une position prudente compte tenu de l'impact que la demande de relocalisation aura sur le marché immobilier environnant. En particulier, les plaintes sont nombreuses dans la région d'Ilsan selon lesquelles il est difficile d'assurer la faisabilité commerciale en raison du faible ratio de surface au sol, et cela est réapparu comme un engagement politique majeur à l'occasion des élections locales. Le projet d'entretien est allé au-delà de la simple amélioration de l'environnement résidentiel et est devenu un lieu où s'affrontent les intérêts politiques et le désir des résidents locaux de maximiser la valeur des actifs. Les deux défis des « difficultés migratoires » et de la « faisabilité commerciale » soulèvent des doutes quant à la capacité de la première phase de reconstruction de la ville nouvelle à atteindre l’objectif d’une première occupation en 2030.

La reconstruction et le réaménagement ne se limitent pas nécessairement aux complexes d'appartements. Le « modèle de coopération public-privé basé sur les dons » tenté pour la première fois dans le pays à Dangjin, dans la province du Chungcheong du Sud, constitue une nouvelle étape dans le projet traditionnel de maintien du marché. Ce projet, dans lequel 35,8 milliards de won seront investis, s'engage à revitaliser l'économie locale en transformant un marché vieillissant en un espace complexe où se conjuguent vie, culture et tourisme. Bien que cela présente un résultat différent de la reconstruction d’appartements à grande échelle, cela répond en fin de compte à la question commune de « comment régénérer efficacement un espace vieillissant ». Ce modèle, qui combine capitaux privés et soutien administratif, deviendra un exemple de référence important dans l’amélioration future des centres urbains sous-développés à travers le pays.