재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

El fenómeno del “cambio de sentido” desde la remodelación hasta la reconstrucción que ocurre entre los principales complejos de departamentos en Seúl es un claro ejemplo de cómo las expectativas políticas impulsan la psicología del mercado. La “Planificación Integrada Rápida (Planificación Shin Tong) 2.0” del alcalde Oh Se-hoon contiene la voluntad de acortar drásticamente el largo período del proyecto, que ha sido un problema crónico en los proyectos de mantenimiento. En particular, la introducción de un sistema de detección basado en inteligencia artificial y la aplicación de un seguimiento ultracorto para los procedimientos de concesión de licencias están infundiendo confianza a los miembros del sindicato en que la reconstrucción es una opción mucho más atractiva que la remodelación. Esto lo demuestran los casos en los que complejos que han estado en proceso de remodelación durante mucho tiempo, como Daelim 1st y Shindonga Apartments en Eungbong-dong, Seongdong-gu, de repente están revisando sus métodos comerciales. Esto va más allá de un simple cambio de preferencia y muestra cuán rápido los proyectos liderados por privados pueden cambiar de dirección cuando se combinan con el incentivo de aumentar la proporción de superficie construida y flexibilizar las regulaciones mínimas.

Sin embargo, detrás de esta preferencia por la reconstrucción, están estrechamente entrelazadas limitaciones realistas. Para alcanzar el nivel de desregulación esperado por el mercado, no sólo se debe lograr la revisión de la ordenanza del Gobierno Metropolitano de Seúl sino también un acuerdo político estrecho con el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte. Además, el incentivo de la proporción de superficie obtenida mediante la reconstrucción requiere inevitablemente el pago de contribuciones públicas en forma de donaciones, y los mecanismos institucionales como el sistema de recuperación del exceso de ganancias de la reconstrucción actúan como una variable importante que socava la rentabilidad del proyecto. El largo plazo de la construcción y el reciente aumento de los riesgos de los costos de construcción imponen una carga realista de enormes contribuciones adicionales a los miembros del sindicato. Por lo tanto, en lugar de decidir la dirección del negocio basándose únicamente en expectativas políticas, es más urgente que nunca adoptar un enfoque prudente que considere con calma la rentabilidad, el período comercial y los riesgos esperados de cada complejo.

Aparte de la fiebre de reconstrucción en Seúl, un nuevo tipo de reconstrucción integrada llamado “Proyecto de Reurbanización de la Antigua Ciudad Planificada” está en marcha en Ilsan, la primera ciudad nueva. Se espera que la designación de LH como operador del proyecto preliminar para Huindol Village Complex 3 y 5 en Ilsan New Town, Goyang, y la firma de un acuerdo comercial con los representantes residentes sean un hito importante en el modelo de mantenimiento integrado. Alejándose del mantenimiento a pequeña escala de complejos individuales, la reconstrucción integrada a gran escala que abarca complejos e infraestructura adyacentes tiene como objetivo restaurar la función de toda la ciudad y mejorar las condiciones residenciales. Cuando el complejo existente con 1.444 hogares se transforme en un gran complejo con aproximadamente 2.300 hogares, se espera que el valor residencial a la entrada de Ilsan New Town dé un salto adelante y es muy probable que se convierta en un ejemplo exitoso de reurbanización de una antigua ciudad planificada.

Mientras tanto, a medida que los proyectos de reconstrucción a gran escala se hacen visibles en el área de Mok-dong, está claro que los precios de la vivienda en toda la región están siendo reevaluados. En Mok-dong se observa una tendencia similar a la del pasado, cuando Gaepo-dong, Gangnam-gu, registró un aumento explosivo de los precios de mercado al transformar antiguas zonas residenciales en nuevas ciudades mediante la reconstrucción. A medida que el valor futuro de la reconstrucción se suma a las fuertes ventajas de ubicación de los distritos escolares, la infraestructura habitable y la accesibilidad a los principales distritos comerciales, los apartamentos en Mok-dong siguen viendo nuevos precios. Además, a medida que se suministran productos residenciales complejos como "Mokdong Yunseuljai", el interés de los consumidores por los modelos residenciales de alta gama está aumentando. Esto va más allá de la simple sustitución de apartamentos antiguos por otros nuevos y muestra el efecto dominó del proyecto de reurbanización, que redefine el valor residencial de toda la región.