멈춰 선 도심의 맥박, 재건축·재개발은 대한민국 부동산의 해법이 될 수 있는가 > K-wave Trends

El trasfondo de la decisión del gobierno de utilizar la reconstrucción y la reurbanización como un gran avance en la oferta de viviendas es el grave y lento desempeño en permisos y construcción que ha continuado en los últimos años. Debido al triple golpe de las altas tasas de interés, el aumento de los costos de construcción y las regulaciones financieras, los proyectos privados de mantenimiento quedaron prácticamente cerrados. Aunque el Presidente ha expresado su determinación de aumentar drásticamente la oferta mediante nuevas construcciones y desarrollos urbanos de uso mixto, la industria del mantenimiento aún enfrenta barreras realistas. En particular, la carga que pesa sobre los miembros del sindicato de aumentar los gastos de reubicación debido a las regulaciones crediticias es el mayor obstáculo para el avance empresarial. En zonas clave como la zona de Gangnam, algunos encuentran una salida con el apoyo de las empresas constructoras, pero en zonas generales donde la viabilidad empresarial es baja, hay una serie de casos en los que los miembros del sindicato abandonan o retrasan el proyecto en sí porque no pueden cubrir los costos financieros.

En esta situación, el primer y segundo caso de Sanggye Hanshin en Nowon-gu, Seúl, demuestran claramente la lucha del gobierno local para mejorar la viabilidad comercial del proyecto de mantenimiento. Nowon-gu ha sacado la tarjeta llamada "Factor de corrección empresarial 2.0" y está reduciendo las contribuciones de los miembros y asegurando el impulso empresarial a través de incentivos de proporción de superficie. Esto va más allá del simple apoyo administrativo y se evalúa como un incentivo práctico para fomentar la conversión de áreas con una alta concentración de complejos antiguos a apartamentos nuevos. Los cercanos Sanggye Hanshin 3rd y Boram Apartments también están llevando a cabo proyectos en un contexto similar, y se espera el suministro de aproximadamente 10.000 nuevos hogares sólo en esta área. Sin embargo, para que estos esfuerzos den frutos, deben pasar por la estrecha puerta de la deliberación del Comité de Planificación Urbana del Gobierno Metropolitano de Seúl, y la recopilación de las opiniones de los residentes y las consultas entre los departamentos relevantes que se produzcan durante este proceso serán variables clave que determinarán el éxito o el fracaso del proyecto.

Las grandes empresas constructoras también libran una batalla a vida o muerte por los pedidos para sobrevivir en el estancado mercado del negocio de mantenimiento. El hecho de que DL E&C, que no recibió pedidos en la primera mitad del año, esté concentrando todas sus capacidades en la reconstrucción del Complejo 6 de Mokdong simboliza la situación desesperada a la que se enfrenta actualmente la industria de la construcción. La estrategia de apuntar a ubicaciones clave como el área de Gangnam y Mok-dong con la marca de alta gama "Acro" muestra que se están consolidando pedidos selectivos centrados en la rentabilidad. Sin embargo, como se vio en la batalla por el orden del Distrito 5 de Apgujeong, se ha vuelto difícil ganarse el corazón de los miembros del sindicato simplemente con el poder de la marca. En una situación en la que existen riesgos como conflictos por los costos de construcción o el reemplazo de las empresas constructoras, las empresas constructoras tienen la difícil tarea de generar confianza con los sindicatos a través de propuestas diferenciadas como apoyo financiero y períodos de construcción más cortos.

Mientras tanto, el proyecto de reurbanización centrado en la primera fase de la nueva ciudad está bloqueado por la enorme montaña de medidas de reubicación. En áreas donde la demanda de reconstrucción es explosiva, como Bundang y Pyeongchon, hay fuertes demandas de los residentes para levantar el límite del volumen de mantenimiento anual, pero el Ministerio de Tierra, Infraestructura y Transporte mantiene una postura cautelosa considerando el impacto que la demanda de reubicación tendrá en el mercado inmobiliario circundante. En particular, en la zona de Ilsan hay quejas generalizadas de que es difícil garantizar la viabilidad empresarial debido a la baja proporción de superficie estándar, y esto ha resurgido como una importante promesa política junto con las elecciones del gobierno local. El proyecto de mantenimiento fue más allá de la simple mejora del entorno residencial y se convirtió en un lugar donde chocaron los intereses políticos y el deseo de los residentes locales de maximizar el valor de los activos. Los dos desafíos de las “dificultades migratorias” y la “viabilidad empresarial” plantean dudas sobre si la primera fase de reconstrucción de la nueva ciudad podrá alcanzar el objetivo de la primera ocupación en 2030.

La reconstrucción y el redesarrollo no se limitan necesariamente a los complejos de apartamentos. El “modelo de cooperación público-privada basado en donaciones” que se está intentando por primera vez en el país en Dangjin, provincia de Chungcheong del Sur, representa un nuevo hito en el proyecto de mantenimiento del mercado tradicional. Este proyecto, en el que se invertirán 35.800 millones de wones, se compromete a revitalizar la economía local transformando un mercado envejecido en un espacio complejo donde se combinan vida, cultura y turismo. Aunque esto presenta un resultado diferente al de la reconstrucción de departamentos a gran escala, en última instancia responde a la pregunta común de “cómo regenerar eficientemente un espacio envejecido”. Este modelo, que combina capital privado y apoyo administrativo, se convertirá en un importante ejemplo de referencia en la mejora futura de los centros urbanos subdesarrollados en todo el país.