El sistema de compra-alquiler de vivienda comenzó originalmente con el propósito de promover la estabilidad de la vivienda para la gente común dirigiendo la vivienda de quienes poseen varias viviendas al mercado de alquiler privado. Las empresas registradas recibieron fuertes beneficios fiscales, incluidas reducciones en el impuesto sobre adquisiciones, el impuesto sobre la propiedad y el impuesto integral sobre bienes inmuebles, así como la exclusión del fuerte impuesto a las ganancias de capital. Sin embargo, a medida que aumentan las críticas de que se abusa de este sistema como canal para la especulación con los apartamentos, actualmente se bloquean nuevas inscripciones de apartamentos. El problema es que incluso después de la abolición del sistema, se mantiene un trato preferencial no convencional, como la exención permanente del impuesto a las transferencias, para las empresas existentes con derechos adquiridos. Esta asimetría institucional ha eliminado por completo el incentivo económico para vender casas y, como resultado, se ha convertido en una causa clave de la “cotización”, donde muchos apartamentos desaparecen del mercado.

Datos concretos demuestran claramente los efectos nocivos de esta política. Según un análisis del Servicio Nacional de Impuestos, hay aproximadamente 27.000 apartamentos de alquiler registrados de forma privada en el área de Seúl que han sido cancelados debido a la expiración del período de obligación de alquiler, de los cuales sólo 2.000 unidades parecen haberse vendido realmente a través de la declaración del impuesto de transferencia, lo cual es una porción muy pequeña. Los 25.000 hogares restantes todavía duermen fuera del mercado, atados en manos de múltiples propietarios. Además de esto, si se incluye la cantidad programada para cancelarse automáticamente de forma secuencial hasta 2028, un total de 68.000 unidades de vivienda sólo en Seúl están esperando como detonador de un abismo de suministro. Esto equivale a la cantidad de medidas de oferta urbana a gran escala promovidas por el gobierno, y estos son activos potenciales que se puede esperar que tengan un efecto de oferta significativo en el mercado simplemente ajustando la política.

El motivo por el cual los operadores de alquiler no venden sus viviendas es muy claro. Esto se debe a que el trato preferencial de no estar sujeto a fuertes impuestos sobre transferencias continúa incluso después de que termina el período de obligación de alquiler, e incluso la deducción especial por tenencia a largo plazo puede aplicarse ventajosamente, lo que hace que sea abrumadoramente ventajoso mantener en lugar de vender. Si observamos casos reales, aunque un apartamento comprado en el pasado por alrededor de 500 millones de wones tiene actualmente un precio de 1.800 millones de wones, hay muchos casos en los que la venta se pospone debido a la carga fiscal. Más que simplemente una decisión de inversión de un individuo, esto sugiere que los beneficios fiscales proporcionados por el gobierno están actuando como un fuerte “incentivo de retención” para suprimir la enajenación de propiedad privada. Al final, la intención de la política era proporcionar viviendas de alquiler para la gente común, pero el resultado fue un efecto secundario de mayores activos para quienes poseen varias viviendas y una disminución en los listados en el mercado.

Para superar esta situación, las autoridades tributarias y los responsables de la toma de decisiones políticas, incluido el presidente Lee Jae-myung, sugieren firmemente la necesidad de una reforma del sistema. La clave es la “justicia” y la “normalización paso a paso”. Se señala que si se disfrutaron de beneficios suficientes durante el período de alquiler obligatorio, es coherente con los principios del mercado estar sujetos al mismo entorno fiscal que la vivienda normal a partir de entonces. Sin embargo, dado que un cambio drástico en el sistema puede tener un impacto significativo en el mercado, se está discutiendo como una alternativa realista una “estrategia de salida” de posponer un cierto período de tiempo o reducir gradualmente los beneficios. La esencia de esta discusión es aliviar el problema de la escasez de oferta brindando a los operadores de alquiler oportunidades razonables de disposición y, a cambio, liberando en el mercado cantidades bloqueadas.