재건축의 봄인가, 신기루인가: 서울과 1기 신도시 정비사업의 명암과 과제 > K-wave Trends

Das „Kehrtwende“-Phänomen vom Umbau zum Wiederaufbau, das bei großen Apartmentkomplexen in Seoul auftritt, ist ein klares Beispiel dafür, wie politische Erwartungen die Marktpsychologie beeinflussen. Bürgermeister Oh Se-hoons „Rapid Integrated Planning (Shin Tong Planning) 2.0“ beinhaltet den Willen, die lange Projektlaufzeit, die bei Wartungsprojekten ein chronisches Problem darstellt, drastisch zu verkürzen. Insbesondere die Einführung eines auf künstlicher Intelligenz basierenden Überprüfungssystems und die Anwendung eines ultrakurzen Weges für Lizenzierungsverfahren wecken bei den Gewerkschaftsmitgliedern das Vertrauen, dass der Wiederaufbau eine viel attraktivere Option ist als der Umbau. Dies wird durch Fälle bewiesen, in denen Komplexe, die schon seit langem eine Umgestaltung anstreben, wie Daelim 1st und Shindonga Apartments in Eungbong-dong, Seongdong-gu, plötzlich ihre Geschäftsmethoden überarbeiten. Dies geht über eine einfache Änderung der Präferenzen hinaus und zeigt, wie schnell privat geführte Projekte ihre Richtung ändern können, wenn sie mit dem Zuckerbrot einer Erhöhung des Grundflächenverhältnisses und einer Lockerung der Grundflächenvorschriften kombiniert werden.

Hinter dieser Rekonstruktionspräferenz stecken jedoch realistische Zwänge. Um das vom Markt erwartete Maß an Deregulierung zu erreichen, muss nicht nur die Verordnungsrevision der Stadtregierung von Seoul, sondern auch eine enge politische Vereinbarung mit dem Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr erreicht werden. Darüber hinaus erfordert der durch den Wiederaufbau erzielte Anreiz zum Flächenverhältnis unweigerlich die Zahlung öffentlicher Beiträge in Form von Spenden, und institutionelle Mechanismen wie das Rückgewinnungssystem für überschüssige Gewinne beim Wiederaufbau wirken als eine wichtige Variable, die die Rentabilität des Projekts untergräbt. Die lange Bauzeit und die zuletzt stark gestiegenen Baukostenrisiken belasten die Gewerkschaftsmitglieder realistischerweise mit enormen Zusatzbeiträgen. Daher ist ein umsichtiger Ansatz, der die Rentabilität, den Geschäftszeitraum und die erwarteten Risiken jedes Komplexes gelassen berücksichtigt, dringender denn je, anstatt über die Geschäftsausrichtung ausschließlich auf der Grundlage politischer Erwartungen zu entscheiden.

Unabhängig vom Wiederaufbaufieber in Seoul ist in Ilsan, der ersten neuen Stadt, eine neue Art des integrierten Wiederaufbaus namens „Old Planned City Redevelopment Project“ auf dem Weg. Die Ernennung von LH zum vorläufigen Projektbetreiber für die Huindol Village Complex 3 und 5 in Ilsan New Town, Goyang, und die Unterzeichnung einer Geschäftsvereinbarung mit den ansässigen Vertretern werden voraussichtlich ein wichtiger Meilenstein im integrierten Wartungsmodell sein. Die Abkehr von der kleinteiligen Instandhaltung einzelner Komplexe und die groß angelegte integrierte Sanierung, die angrenzende Komplexe und Infrastruktur umfasst, zielt darauf ab, die Funktion der gesamten Stadt wiederherzustellen und die Wohnbedingungen zu verbessern. Wenn der bestehende Komplex mit 1.444 Haushalten in einen großen Komplex mit rund 2.300 Haushalten umgewandelt wird, wird erwartet, dass der Wohnwert am Eingang zur Ilsan-Neustadt sprunghaft ansteigt, und es ist sehr wahrscheinlich, dass er zu einem erfolgreichen Beispiel für die Sanierung einer alten Planstadt wird.

Während in der Region Mok-dong groß angelegte Wiederaufbauprojekte sichtbar werden, ist klar, dass die Immobilienpreise in der gesamten Region neu bewertet werden. In Mok-dong ist ein ähnlicher Trend zu beobachten wie in der Vergangenheit, als Gaepo-dong, Gangnam-gu, einen explosionsartigen Anstieg der Marktpreise verzeichnete, indem alte Wohngebiete durch Wiederaufbau in neue Markenstädte umgewandelt wurden. Da der zukünftige Wert des Wiederaufbaus zu den starken Standortvorteilen der Schulbezirke, der Wohninfrastruktur und der Erreichbarkeit wichtiger Geschäftsviertel hinzukommt, verzeichnen Wohnungen in Mok-dong weiterhin neue Preise. Darüber hinaus steigt mit der Bereitstellung komplexer Wohnprodukte wie „Mokdong Yunseuljai“ das Interesse der Verbraucher an hochwertigen Wohnmodellen. Dies geht über den bloßen Austausch alter Wohnungen durch neue hinaus und zeigt die Nachwirkungen des Sanierungsprojekts, das den Wohnwert der gesamten Region neu definiert.